Nouvelle diffusion
Après le drame de Marseille, après l’émotion, viennent les questionnements juridiques.
Un immeuble risque de s’effondrer. Que peut — et doit — faire le maire ? Un périmètre de sécurité ? L’usage des pouvoirs de police en matière d’édifices menaçant ruine (EMR) ? Avec quelles limites ? Avec quelles responsabilités ? Et quelles opportunités ? Quel coût ? Peut-on y substituer des politiques de résorption de l’habitat insalubre (RHI) ?
Voici une réponse en vidéo, par Eric Landot, en 8 mn :
Voici aussi quelques compléments :
C’est le 18 juillet 1729 que le roi Louis XV a permis, par deux lettres patentes, aux édiles municipaux de faire démolir, ou réparer, les immeubles menaçant ruine. Déjà, deux procédures, l’une ordinaire, et l’autre d’urgence, étaient prévues. La jurisprudence, puis le législateur ont, ensuite, pris le relais…
Si un édifice menace ruine, et si le propriétaire refuse de procéder aux travaux nécessaires, ou s’il est inconnu, grande est la tentation, pour le maire, de « baisser les bras ». Une tentation cependant bien dangereuse, au regard des risques propres, au pénal, aux homicides et blessures involontaires. Des infractions qui, naturellement, s’appliqueront en premier lieu au propriétaire négligent…
« Laisser tomber » la ruine n’est donc pas de mise. Mais, d’un autre côté, il n’entre pas dans les possibilités, ni légales, ni financières, du budget municipal de restaurer toutes les maisons en mauvais état de la commune. Le maire doit donc doser ses pouvoirs de police, choisir entre les procédures qui s’offrent à lui…
Ces procédures sont :
- la persuasion du propriétaire par les services municipaux, le rappel des risques qu’il encourt (sans glisser vers le chantage)…
- le recours aux pouvoirs de police ordinaire (périmètre de sécurité autour de bâtisses en ruine inhabitées par exemple)
- prescrire, dans certains cas, de clôturer les puits et les excavations présentant un danger pour la sécurité publique (art. L. 2213-27 du CGCT).
- mettre en œuvre la procédure de la déclaration d’abandon manifeste (articles L. 2243-1 et suivants du CGCT ; lorsque le propriétaire demeure inconnu) ;
- notifier par arrêté l’obligation, au propriétaire d’un terrain non bâti, d’exécuter, à ses frais, les travaux de remise en état (cf. art. L. 2213‑25 du CGCT… mais avec un petit problème d’absence de décret… lequel qui n’interdit cependant pas l’application de ce régime : voir ici ).
- et, surtout, la procédure des édifices menaçant ruine, elle-même subdivisée en deux régimes :
- le péril ordinaire
- le péril imminent
La procédure des édifice menaçant ruines requiert trois conditions, dont les contours juridiques s’avèrent plus complexes qu’il n’y paraît :
- un danger « réel et actuel » pour la sécurité publique.
En règle générale, le juge adopte une conception assez extensive de ce danger. Celui-ci peut porter sur la voie publique comme sur un bâtiment privé (concernant plusieurs copropriétaires), sur tout un immeuble (graves fissures d’ensemble, risque d’effondrement, vice de construction d’un bâtiment — même très récent ou en cours de construction) ou sur une seule partie de celui-ci (cas du balcon qui menace de se décrocher, par exemple). - un « édifice ».
Un terrain nu n’est pas un « édifice » au sens de ce régime : on doit trouver un « assemblage de matériaux reliés artificiellement de façon à procurer une union durable » pour que le maire puisse engager cette procédure. Ainsi, la procédure des édifices menaçant ruine ne peut s’appliquer : aux chutes d’arbres, aux inondations naturelles, aux éboulements de terres et de rochers, aux risques de chutes de pots de fleurs… En revanche, ce régime peut être utilisé pour : un bâtiment agricole, une cheminée d’usine, une maison dont les travaux ont été abandonnés en cours de construction, une pierre tombale… - un lien de causalité entre le danger et la ruine de l’édifice…
La procédure des immeubles menaçant ruine ne peut être utilisée que s’il existe un « lien de causalité » entre l’édifice et le risque encouru. Parfois, cette procédure pourra être utilisée si l’immeuble menace ruine à la suite de l’usure du temps, ou pour partie en conséquence d’un événement antérieur (un bâtiment fragilisé à la suite d’un incendie ; une corniche qui menace de s’écrouler après avoir été heurtée précédemment par un camion). Mais attention : ce régime ne s’applique pas lorsque le péril provient directement d’une évolution naturelle du sous-sol, d’une inondation, d’un incendie… Il en résulte des jurisprudences complexes, entre lesquelles les maires se perdent. En cas de doute, le plus prudent consiste, pour le maire, à emprunter la voie de l’action au titre des mesures de police générale (périmètre de protection le plus souvent).
Si ces trois conditions se trouvent réunies, le maire devra agir. Mais qu’une seule de ces conditions manque, et le maire ne devra pas agir : notamment, son intervention sur une propriété privée pourra, dans certains cas, constituer une « voie de fait » entraînant la responsabilité de la commune.
En pareil cas, le maire doit choisir entre deux procédures :
- la procédure de « péril ordinaire » (ou « non imminent »), qui présente l’avantage de ne pas entraîner de frais pour la commune (sauf parfois des frais de justice), mais qui demeure longue (sans action d’urgence le temps de la procédure) ;
- la procédure de « péril imminent » : cette procédure est rapide, et donc efficace (même si les mesures qu’il est possible d’obtenir au titre de cette procédure demeurent limités). Cependant, ele présente l’inconvénient d’entraîner des coûts pour la commune, avec un — parfois hypothétique — remboursement ultérieur par le propriétaire de l’édifice menaçant ruine.
NB : gare à quelques spécificités si l’édifice qui menace ruine est un monument historique.
Qu’est-ce que la procédure de péril imminent ?
Le maire saisit le Tribunal d’Instance, après avoir averti le propriétaire de sa démarche. Ce tribunal désigne — obligatoirement — un expert, aux frais du propriétaire.
Si l’expert confirme l’urgence, le maire peut prendre un arrêté de péril imminent, immédiatement exécutoire, par lequel il ordonne les mesures indispensables à la cessation du danger. Il ne doit pas aller au delà de ce qui est indispensable à titre provisoire (étaiement, mais non démolition, le plus souvent)
En cas de défaillance du propriétaire, le maire peut faire exécuter d’office les travaux indispensables, toujours à la charge du propriétaire (mais avec le risque d’avoir des difficultés à se faire rembourser).
Le propriétaire peut déférer cet arrêté au tribunal administratif (recours pour excès de pouvoir non suspensif).
Et qu’est-ce que la procédure de le péril « ordinaire » (ou « non imminent ») ?
Un arrêté du maire précise les dangers et les travaux nécessaires, et organise une d’expertise sur le site. Le maire invite le propriétaire à désigner son propre expert pour participer aux travaux d’expertise. Cet arrêté doit être notifié au propriétaire. Il n’est pas immédiatement exécutoire.
Si le propriétaire refuse les travaux et conteste l’arrêté, il peut :
- soit désigner son propre expert pour participer à l’expertise organisée par la commune ;
- soit attaquer l’arrêté devant le tribunal administratif, dans les conditions habituelles.
Le maire doit saisir le tribunal administratif, sans délai à compter de la fin de l’expertise. Il peut soit s’en tenir à son arrêté initial, soit le compléter, pour tenir compte de l’expertise. Mais il ne pourra plus modifier sa demande après avoir saisi le tribunal.
La procédure suivie devant la juridiction est ensuite très complexe. Deux caractéristiques doivent être relevées :
- si les deux intervenants (propriétaire et maire) ont saisi le juge, deux procédures distinctes seront menées, sans que le juge puisse y répondre par un seul jugement ;
- c’est au terme de l’examen de l’arrêté du maire que le juge adoptera les mesures définitives répondant au péril, à supposer qu’elles soient nécessaires. Si la décision est confirmative de l’arrêté, les frais de la procédure et de la remise en état sont mis à la charge du propriétaire.
Ce n’est qu’après l’intervention du juge administratif que l’arrêté du maire sera exécutoire.
Mais attention : si l’arrêté de péril imminent est illégal, la commune aura des difficultés (sauf peut-être enrichissement sans cause manifeste ?) à se faire rembourser, puisque la Cour de cassation lui a (hélas selon nous) fermé cette porte (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 5 juillet 2018, 12-27.823, Publié au bulletin ; voir ici).
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