Chaque vendredi, un des 4 pôles du cabinet Landot & associés diffuse un petit « retour terrain » : une expérience vécue.
Nous ne diffusons pas des informations sur les dossiers les plus connus, les plus emblématiques :
• d’une part parce que le secret professionnel s’en trouverait violé,
• et d’autre part parce que le but de cette chronique est justement de montrer le travail quotidien, ordinaire mais passionnant, tel que nous le vivons avec nos clients, à la manière d’un petit « retour sur expérience » (retex).
Aujourd’hui, un petit « retour de terrain » du pôle Urbanisme, Construction et Immobilier (UCI).
——-
Au cours de cet été, le pôle a été sollicité par une commune fidèle cliente du cabinet à propos d’une situation juridique particulièrement singulière relative à un lotissement.
Il y a plusieurs années, la commune avait autorisé la réalisation de ce lotissement et la construction de plusieurs maisons individuelles sur chacun des lots. Les travaux avaient été effectués, les lots bâtis cédés et, depuis, les maisons étaient occupées paisiblement par des particuliers.
Quelques années plus tard, la commune a alors découvert que la conformité de ce lotissement laissait à désirer puisque certaines des constructions réalisées ne correspondaient pas à celles qui avaient été autorisées par la commune et elles méconnaissaient en outre les prescriptions du plan de prévention des risques d’inondation applicables. La commune avait alors dressé un procès-verbal d’infraction (car il ne faut pas oublier que construire en méconnaissance de la règle d’urbanisme, c’est commettre une infraction pénale) et, logiquement, transmis celui-ci au Procureur de la République pour que des poursuites soient engagées à l’encontre du lotisseur et, le cas échéant, des constructeurs. Hélas, et comme cela est trop souvent le cas, le procès-verbal de la commune avait fait l’objet d’un classement sans suites au motif que l’infraction ne serait pas suffisamment caractérisée…
Ne baissant pas les bras, la commune s’est alors tournée vers le cabinet pour savoir si elle ne pouvait pas mobiliser d’autres outils juridiques pour mettre fin à une telle situation.
Le pôle a donc remis à la commune une analyse détaillée de ces différents points, en la rassurant tout d’abord sur le fait que le Maire avait parfaitement respecté ses obligations en la matière (puisqu’il avait dressé un procès-verbal d’infraction et transmis celui-ci à l’autorité judiciaire) et qu’on ne pouvait lui reprocher le classement sans suites décidé par le Procureur de la République.
Surtout, la consultation établie par le cabinet a indiqué à la commune les autres leviers juridiques qu’elle pouvait activer pour contraindre le lotisseur et/ou les propriétaires des lots à intervenir afin d’assurer la conformité du lotissement. Notamment, il a été rappelé que le Maire pouvait directement mettre en demeure les personnes concernées de régulariser les constructions dans un certain délai et de prévoir le paiement d’une astreinte en cas de retard. De plus, certaines non-conformités relevées étant susceptibles de compromettre la sécurité des personnes, l’analyse du pôle a souligné que, compte tenu de cette circonstance, la commune était même habilitée à effectuer les travaux de mise en conformité d’office en cas d’abstention des personnes visées par la mise en demeure et ce, aux frais de ces derniers.
Enfin, le pôle n’a pas oublié de rappeler à la commune qu’outre les éléments précédents, elle pouvait également saisir le juge civil pour solliciter la mise en conformité des constructions, comme le permettait la disposition figurant à l’article L. 480-14 du Code de l’urbanisme.
L’analyse ainsi remise à la commune a permis de lui montrer qu’en matière de constructions irrégulières, les personnes publiques disposent d’un véritable couteau suisse juridique leur permettant d’agir sur différents fronts (pénal, administratif, financier, civil) pour faire cesser de telles situations.