Chaque vendredi, un des 4 pôles du cabinet Landot & associés diffuse un petit « retour terrain » : une expérience vécue.
Nous ne diffusons pas des informations sur les dossiers les plus connus, les plus emblématiques :
• d’une part parce que le secret professionnel s’en trouverait violé,
• et d’autre part parce que le but de cette chronique est justement de montrer le travail quotidien, ordinaire mais passionnant, tel que nous le vivons avec nos clients, à la manière d’un petit « retour sur expérience » (retex).
Aujourd’hui, un petit « retour de terrain » du pôle Urbanisme, Construction et Immobilier (UCI).
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Au cours des débats qui ont lieu devant le juge de l’expropriation afin de déterminer la valeur d’une parcelle expropriée, chaque détail compte, comme le montre un dossier du pôle qui vient de connaitre son dénouement.
En 2022, le cabinet a été chargé d’assister une commune dans la mise en œuvre d’une procédure d’expropriation de plusieurs parcelles, la collectivité souhaitant constituer des réserves foncières afin d’assurer le développement économique de son territoire.
L’un des expropriés ayant refusé les indemnités proposées par la commune au motif que leur montant était insuffisant, le juge de l’expropriation a été saisi afin de déterminer la valeur exacte de la parcelle en cause. Le débat s’est rapidement focalisé sur la configuration de cette parcelle, notamment pour déterminer si celle-ci pouvait être considérée comme un « terrain à bâtir » au sens du Code de l’expropriation (car, fort logiquement, la valeur d’un terrain à bâtir est supérieure à celle d’un terrain qui ne l’est pas).
Une telle qualification n’allait pas de soi en raison de la configuration des lieux : notamment, la parcelle expropriée était séparée de la voie publique par une autre parcelle appartenant au même propriétaire et sa desserte par les réseaux publics existants demeurait incertain. La commune invoquait donc ces éléments pour soutenir que la parcelle expropriée ne pouvait être considérée comme un terrain à bâtir dès lors qu’elle ne disposait d’aucun accès direct à une voie publique et qu’elle n’était pas viabilisée. Naturellement, ces arguments étaient contestés par l’exproprié au motif que les réseaux publics étaient présents à proximité et que, puisque le terrain séparant la parcelle de la voie publique appartenait au même propriétaire, le foncier convoité par la commune devait bien être évalué en tant que terrain à bâtir.
A l’issue de la procédure, le juge de l’expropriation a rendu une décision tout en nuance pour évaluer la parcelle et fixer ainsi le montant des indemnités d’expropriation dues par la commune. Dans un premier temps, il a considéré que la parcelle expropriée devait bien être qualifiée de terrain à bâtir dès lors que les réseaux publics étaient présents à proximité et, qu’avant la procédure d’expropriation, elle faisait partie d’une unité foncière disposant d’un accès direct à une voie publique. Mais, dans un second temps, le juge de l’expropriation a relevé que cette parcelle était située tout au fond de l’unité foncière, à plus de cent mètres de la voie publique la plus proche. Cette particularité l’a donc conduit à appliquer un abattement de 50% lors de la valorisation de cette parcelle.
Au final, le montant de l’indemnité d’expropriation arrêté par le juge s’est donc avéré supérieur à celui proposé par la commune…mais inférieur à celui réclamé par l’exproprié.
Cette décision aurait pu frustrer les deux parties. Il n’en a rien été puisque chacune d’elle a accepté cette décision de justice, considérant probablement que son verre était finalement davantage à moitié plein qu’à moitié vide…