Chaque vendredi, un des 4 pôles du cabinet Landot & associés diffuse un petit « retour terrain » : une expérience vécue.
Nous ne diffusons pas des informations sur les dossiers les plus connus, les plus emblématiques :
• d’une part parce que le secret professionnel s’en trouverait violé,
• et d’autre part parce que le but de cette chronique est justement de montrer le travail quotidien, ordinaire mais passionnant, tel que nous le vivons avec nos clients, à la manière d’un petit « retour sur expérience » (retex).
Aujourd’hui, un petit « retour de terrain » du pôle Urbanisme, Construction et Immobilier (UCI).
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Un dossier traité au début de ce mois par le pôle a confirmé, si besoin était, qu’un avocat doit coller à l’actualité juridique s’il veut conseiller utilement ses clients.
En l’occurrence, une commune, cliente fidèle du cabinet, s’est interrogée sur la possibilité d’autoriser un projet de construction d’un ensemble immobilier composé de plusieurs logements, dès lors que l’implantation pressentie d’un bâtiment méconnaissait les règles de distance de son PLU, telles qu’elles avaient été mentionnées dans un certificat d’urbanisme précédemment délivré au porteur du projet.
Les discussions avec l’opérateur étant alors en cours, la commune nous a saisi pour savoir si elle pouvait délivrer le permis en l’assortissant d’une adaptation mineure portant sur l’implantation du bâtiment en question.
L’analyse du projet a vite révélé que cela serait très risqué juridiquement, l’écart du projet avec la règle du PLU étant trop important pour pouvoir être considéré comme « mineur » au sens du Code de l’urbanisme et ne pouvant être justifié par une quelconque particularité des lieux.
Mais l’analyse du cabinet ne s’est pas contentée de répondre au client que la délivrance du permis envisagée serait juridiquement très risquée. En effet, celle-ci montré que certaines évolutions récentes du droit de l’urbanisme permettait à la commune d’envisager une délivrance du permis sur la base de deux autres fondements juridiques.
D’une part, en évoquant les nouvelles dispositions issues de la loi du 26 novembre 2025 dite de simplification du droit de l’urbanisme, l’analyse du pôle a indiqué à la commune que, si le projet avait pour finalité la construction de logements destinés à certaines catégories d’occupants, en l’occurrence des étudiants, le permis pouvait être délivré sur la base du nouvel article L.152-6-8 du Code de l’urbanisme, dès lors que cette disposition permet à la collectivité de déroger aux règles du PLU pour autoriser la construction d’une telle résidence.
D’autre part, l’avocat du pôle en charge de ce dossier a, au cours de ses recherches, découvert que, depuis la délivrance du certificat d’urbanisme au porteur du projet, un PLUi avait été adopté, les règles d’urbanisme issues de ce document se substituant à celles de l’ancien document communal.
Or, les règles de ce PLUi permettaient d’autoriser le projet sans difficulté, celui-ci étant conforme à l’ensemble des prescriptions du nouveau document d’urbanisme.
L’analyse transmise à la commune a donc fait état de la jurisprudence récente du Conseil d’Etat ayant considéré que, si le titulaire d’un certificat d’urbanisme pouvait se prévaloir de la règle d’urbanisme qui y était indiquée pendant une période de dix-huit mois, cela ne le privait pas de la possibilité de revendiquer le bénéfice d’une règle plus récente qui lui serait plus favorable (CE, 6 juin 2025, req. n° 491748).
Il a donc été indiqué à la commune que la solution consistant à délivrer un permis de construire avec une adaptation mineure était tout aussi risquée qu’inutile, le pétitionnaire pouvant réaliser son projet sur la base de la nouvelle règle d’urbanisme désormais en vigueur.
Conclusion : avocat qui suit l’actualité, client bien conseillé !