Au nombre des réglementations touffues en matière de location de meublés de tourisme, se trouve le régime permettant d’imposer une autorisation préalable au changement d’usage, le cas échéant assortie d’une obligation de compensation, pour ceux des propriétaires qui voudraient que leur bien passe en meublé de tourisme, façon AirBnB ou autre.
Le juge, de manière souple, va alors apprécier qu’existe bien sur ce territoire une raison impérieuse d’intérêt général tenant à la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée et, surtout, en apprécier la proportionnalité.
Un exemple sur le territoire de la communauté d’agglomération du Pays basque vient d’en apporter une intéressante illustration.
Cette communauté avait institué une réglementation des conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation pour les locations de meublés de tourisme et une obligation complémentaire de compensation, applicable sur le territoire de vingt-quatre communes.
Sur ce territoire, la guerre avec les meubles de tourisme n’en était pas à sa première escarmouche :
En l’espèce, le Conseil d’Etat a validé la position de cette agglomération. Le juge a pris en compte :
- la rareté des logements disponibles pour satisfaire la demande d’une population en augmentation constante, telle qu’attestée par le faible taux de vacance des logements et le niveau élevé du loyer médian, ainsi que la baisse des constructions de logements neufs et l’augmentation des demandes de logement social.
- le nombre élevé d’annonces de location de meublés de tourisme et forte rentabilité de ce type de location, susceptible d’alimenter une baisse du nombre de locations à l’année.
Il se déduit, selon le Conseil d’Etat, de ces éléments l’existence d’une raison impérieuse d’intérêt général de nature à justifier la réglementation attaquée.
Restait à s’assurer de sa proportionnalité. Or :
- la mesure adoptée continuait de permettre une location de courte durée d’une résidence principale, autorisée dans une limite de 120 jours par an.
- l’obligation de compensation prévoyant la réglementation pour chaque changement d’usage d’un local en meublé de tourisme restait limitée aux 24 communes les plus concernées par l’activité de location de meublés de tourisme, et elle ne s’appliquait pas aux locations de forme mixte ni aux meublés de tourisme associés à la résidence principale du demandeur et pouvant être satisfaite soit par changement d’usage en sens inverse d’un local de surface équivalente dans la même commune, soit par l’achat de droits dits « de commercialité » auprès de propriétaires souhaitant affecter à un usage d’habitation des locaux affectés précédemment à un autre usage.
Dans ces conditions, pose la Haute Assemblée, la réglementation contestée ne porte pas d’atteinte disproportionnée aux droits des propriétaires concernés.
Plus largement, la proportionnalité de la mesure elle-même se trouve aussi validé par le Conseil d’Etat, lequel note :
- que les communes concernées correspondaient aux trois pôles les plus concernés par la situation de pénurie de location de longue durée et le développement des meublés de tourisme.
- l’homogénéité des communes de la zone concernée, dont les marchés immobiliers présentent les mêmes caractéristiques et sont soumis aux mêmes tensions.
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