Loi littoral : l’extension de l’urbanisation peut s’apprécier en regardant Géoportail… mais… surtout… sans trop zoomer.
Lorsque le territoire d’une commune est soumis aux dispositions de la loi « Littoral », son urbanisation doit respecter les règles spécifiques posées aux articles L. 121-1 et s. du Code de l’urbanisme.
Parmi ces règles, figure celle posée par l’article L 121-8 au terme de laquelle l’extension d’une zone urbanisée ne peut être effectuée que dans le prolongement d’espaces déjà construits :
« L’extension de l’urbanisation se réalise en continuité avec les agglomérations et villages existants. »
Cette règle interdit-elle de délivrer un permis de construire sur un terrain dès lors que les parcelles limitrophes n’abritent aucune construction ?
Selon le Conseil d’Etat, non, l’application de la règle posée par l’article L. 121-8 du Code de l’urbanisme devant être effectuée en fonction de l’environnement global de la parcelle et non en tenant compte uniquement de la situation des terrains qui jouxtent celle-ci.
Voir par exemple CE, 3 octobre 2025, req., n° 491613 :
« Le respect du principe de continuité posé par ces dispositions doit être apprécié en resituant le terrain d’assiette du projet, pris dans sa globalité, dans l’ensemble de son environnement, sans s’en tenir aux constructions situées sur les seules parcelles limitrophes de ce terrain.»
Comme l’écrit le rapporteur public M. Frédéric PUIGSERVER dans l’affaire présentement commentée :
« pour apprécier le caractère déjà urbanisé de la zone considérée, vous vous référez à la « densité significative des constructions » (CE 27 sept. 2006, Commune du Lavandou, n° 275924) ou à leur « nombre » (CE 9 nov. 2015, Commune de Porto-Vecchio, n° 372531) »
Source : conclusions du rapporteur public M. Frédéric PUIGSERVER : http://www.conseil-etat.fr/fr/arianeweb/CRP/conclusion/2026-06-17/501464
Le « zoom arrière » à faire, pour sortir des parcelles adjacentes, pour voir le territoire à une échelle plus large, vient d’être confirmé dans une affaire tropézienne.
La CAA s’était, pour valider le refus municipal d’une demande de permis de construire, fondée sur Géoportail. Ce qui est légal (alors que c’est plus compliqué pour les autres outils analogues : voir ici sur ce point).
Oui…. mais en zoomant trop. Pour se contenter des parcelles limitrophes du terrain « réduites à un îlot de 4,3 hectares ». Il eut fallu voir grand, plus grand. Plus large. Sans que l’on sache précisément à quelle maille s’ajuster : cela restera totalement apprécié au cas par cas.
Citons le Conseil d’Etat :
« 3. Il résulte des dispositions du premier alinéa de l’article L. 121 8 du code de l’urbanisme que l’extension de l’urbanisation doit se réaliser, dans les communes littorales, en continuité avec les agglomérations et les villages existants. Constituent des agglomérations ou des villages où l’extension de l’urbanisation est possible, au sens de ces dispositions, les secteurs déjà urbanisés caractérisés par un nombre et une densité significatifs de constructions.
« Sur le pourvoi :
« 4. Il ressort des énonciations de l’arrêt attaqué que, pour juger que le terrain d’assiette du projet en litige n’était pas situé en continuité avec une agglomération ou un village existant, la cour administrative d’appel s’est bornée à prendre en compte les constructions situées sur les seules parcelles limitrophes de ce terrain, réduites à un îlot de 4,3 hectares, sans apprécier le respect du principe de continuité, posé par l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, en resituant le terrain d’assiette du projet dans l’ensemble de son environnement. Il s’ensuit que la cour administrative d’appel a entaché son arrêt d’erreur de droit.»
L’affaire va revenir à la case CAA mais nul doute que, pour ce permis de construire, pour ces terrains nus, la ville va devoir se gendarmer.
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