Lorsqu’un lotissement est réalisé, il n’est pas rare qu’il soit prévu de rétrocéder à la commune des voies et espaces communs, ce qui permet de garantir qu’à l’avenir, ces équipements seront gérés et entretenus dans le respect de l’intérêt général.
Dans ce cas, une fois que cette rétrocession a été effectuée, la commune doit-elle être considérée comme étant devenue membre du lotissement, donc ayant la qualité de co-lotie, auquel cas elle serait tenue de respecter les obligations figurant dans le cahier des charges du même lotissement ?
Par un arrêt rendu le 3 septembre 2026, la Cour de cassation vient d’apporter une réponse négative à cette interrogation :
« Le cahier des charges d’un lotissement a vocation à définir les droits et obligations régissant les rapports entre propriétaires colotis ainsi que les règles de gestion des parties communes du lotissement.
Il résulte des articles R. 442-7 et R. 442-8 du code de l’urbanisme que, lorsque le lotisseur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent d’une convention prévoyant le transfert de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés, il n’a pas à s’engager à constituer une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien des terrains et équipements communs.
Dans le cas d’une incorporation de ces terrains et équipements communs au domaine public, ceux-ci relèvent exclusivement du régime de la domanialité publique, lequel exige, par application des dispositions de l’article L. 2111-1 du code général de la propriété des personnes publiques, qu’ils soient affectés à un service public ou à l’usage direct du public, sous réserve des dispositions de l’article L. 2141-1 du même code qui en autorise la désaffectation dans les cas prévus par la loi, et le transfert, subséquent, dans le domaine privé de la commune, sous le contrôle du juge administratif.
Il en résulte, lorsque le cahier des charges du lotissement prévoit le transfert de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés, que la commune, à laquelle la totalité des voies et espaces communs a été transférée, n’est pas colotie, de sorte que les stipulations du cahier des charges ne lui sont pas opposables, et que les dispositions de l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme relatives à la modification des documents du lotissement ne sont pas applicables à cette situation ».
Par conséquent, la commune peut ultérieurement céder ces équipements communs sans que l’on puisse lui opposer les stipulations du cahier des charges du lotissement qui pourraient constituer un obstacle à cette opération.
Ref. : Cass., 3ème, 3 septembre 2026, Pourvoi n° 24-16968. Pour lire l’arrêt, cliquer ici