En matière de construction de logements sociaux, les communes et EPCI compétents doit atteindre des objectifs qui sont fixés, soit par l’Etat, soit par des documents particuliers (les PLH notamment).
A cette fin, ces personnes publiques peuvent exercer le droit de préemption urbain pour acquérir le foncier nécessaire à la réalisation de ces objectifs.
Mais cela reste-il possible lorsque le nombre de logements sociaux existants sur le territoire est suffisant ? La collectivité peut-elle quand même préempter un terrain pour réaliser des logements sociaux supplémentaires ?
Dans une décision rendue le 30 juin 2023, le Conseil d’Etat vient d’apporter une réponse très claire à cette question.
Tout d’abord, il est rappelé que le droit de préemption urbain ne peut être légalement exercé que s’il est justifié par une opération ou une action d’aménagement réelle et présentant un intérêt général suffisant :
« Aux termes de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme : » Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1 (…). Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé (…) « . Aux termes du premier alinéa de l’article L. 300-1 du même code : » Les actions ou opérations d’aménagement ont pour objets de mettre en oeuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, d’organiser la mutation, le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d’enseignement supérieur, de lutter contre l’insalubrité et l’habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels, notamment en recherchant l’optimisation de l’utilisation des espaces urbanisés et à urbaniser « . Il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d’une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en oeuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l’objet de l’opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant ».
Et cette dernière condition est bien remplie lorsque le projet de la collectivité comprend la réalisation de logements sociaux, alors même que leur nombre est déjà suffisant sur le territoire.
Pour le Conseil d’Etat, les objectifs fixés en la matière constituent des seuils à atteindre, lesquels peuvent donc être dépassés :
« s’il ressort également des pièces du dossier soumis au juge des référés du tribunal administratif que la part de logements locatifs sociaux représente d’ores et déjà 40 % des résidences principales à Cenon, d’une part, la société requérante ne saurait utilement soutenir que la mise en oeuvre du droit de préemption ne répondrait pas à un intérêt général suffisant du seul fait que la commune concernée ait atteint les objectifs fixés par les dispositions de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation en termes de logements locatifs sociaux, lesquels constituent des seuils à atteindre et non des plafonds ».
Une collectivité peut donc utiliser le droit de préemption urbain pour atteindre ses objectifs en matière de construction de logements sociaux. Elle peut le faire aussi pour les dépasser.
Ref. : CE, 30 juin 2023, Société MJ Développement Immobilier et Investissement, req. n° 468543. POur lire l’arrêt, cliquer ici