Devant le juge de l’expropriation, les débats se concentrent bien souvent sur la situation du terrain exproprié, la première étant déterminante pour pouvoir établir la valeur du second.
Les parties s’affronteront par exemple sur les questions suivantes : le terrain est-il constructible ? Si oui, quelles constructions peuvent-elles être édifiées selon la règle d’urbanisme applicable ? L’emplacement du terrain est-il privilégié ? etc.
Et en fonction des réponses apportées ces questions, chaque partie pourra alors invoquer des éléments de comparaison, soit des ventes déjà effectuées de biens similaires, pour justifier le montant des indemnités d’expropriation proposées (par l’expropriant) ou revendiquées (par l’exproprié).
Ce débat déjà complexe l’est encore plus lorsque l’expropriation ne vise que la partie d’un terrain. Comment appréhender la valeur de l’emprise convoitée par l’autorité expropriante ? En fonction de la situation du terrain dans sa globalité ? Ou bien faut-il ne tenir compte que de la situation de l’emprise visée par la procédure d’expropriation ?
C’est cette problématique que la Cour de cassation vient de rencontrer dans un dossier où l’expropriation ne visait que la partie d’un terrain constructible (en l’occurrence la voirie) alors que la parcelle, prise dans son ensemble, avait vocation à recevoir des logements.
L’emprise visée par l’expropriation devait-elle être évaluée uniquement en fonction d’éléments de comparaison liés à des ouvrages de voirie, comme le soutenait l’autorité expropriante ? Au contraire, fallait-il considérer que la valeur de ce foncier devait être déterminée par rapport aux prix pratiqués lors de vente de terrains pouvant accueillir des logements, ce qui était la position de l’exproprié ?
Dans une décision rendue le 6 mars 2025, la Cour de cassation a très clairement opté en faveur de la thèse de l’exproprié en précisant que la situation devait être appréciée à l’échelle de la totalité du terrain et non en fonction de la seule emprise expropriée :
« En cas d’expropriation partielle, la qualification, à la date de référence, des terrains expropriés et leur éventuelle situation privilégiée s’apprécient, à cette même date, au regard de l’entière parcelle dont l’emprise a été détachée, et non en fonction de la seule emprise, qui résulte de l’expropriation ».
La décision rendue par les juges du fond a donc été approuvée, en ce qu’elle a retenu des éléments de comparaison portant sur des ventes de parcelles destinées à de l’habitat et non à un seul usage de voirie et de parking :
« La cour d’appel, après avoir exactement énoncé que la configuration à prendre en compte était celle de la parcelle dans son ensemble et non celle de l’emprise, et constaté que la parcelle partiellement expropriée était vouée à l’habitat en raison de son classement en zone AU1, et non à un seul usage de parking et de voirie, a souverainement retenu les termes de comparaison qui lui apparaissaient les mieux appropriés, et calculé, en conséquence, l’indemnité devant revenir à la SCI en fonction de la superficie de la seule emprise ».
Ref. : Cass., 3ème, 6 mars 2025, Pourvoi n° 23-22427. Pour lire l’arrêt, cliquer ici