La dépossession d’une construction illégale n’ouvre pas droit à indemnisation, en matière d’expropriation, même si toute action en démolition est prescrite pour cette construction illégale. 

En expropriation, seul peut être indemnisé le préjudice reposant sur un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation.

Sources : Cass. civ.3, 15 juin 1977, n° 76-70.305 ; Cass. civ.3, 18 mars 2021, n° 20-13.562.

Pour une illustration intéressante et récente, voir Cass. civ.3, 11 janvier 2023, n° 21-23.792 : lorsque l’expropriation porte sur une habitation principale ne répondant pas aux critères du logement décent que le bailleur est tenu de délivrer à son preneur, le propriétaire exproprié ne peut se prévaloir d’un droit juridiquement protégé à l’indemnisation de la perte de revenus locatifs.

Or, voici que ce point vient d’être confirmé par la Cour de cassation dans une affaire intéressante, au titre d’un arrêt dont il ressort qu’une construction illégale ne donnera, en expropriation, à aucune indemnisation… même si l’action en démolition se trouve prescrite.

En l’espèce, l’expropriation portait sur une parcelle située dans un secteur inconstructible, sur laquelle une construction, donc, avait été édifiée irrégulièrement.

L’expropriée demandait cependant une indemnisation correspondant à la valeur de cette construction, estimant que l’action en démolition était prescrite.

NB : ce qui suit reprend le résumé de la Cour de cassation. 

La cour d’appel a d’abord énoncé que ne donnait pas droit à indemnisation le préjudice afférent à une construction édifiée illégalement, sauf si l’infraction pénale était prescrite.

Puis, constatant l’existence d’une instance pénale en cours, et estimant qu’il existait une contestation sérieuse, non sur l’illégalité de la construction, admise par tous, mais sur la prescription de l’action en démolition, elle a fixé l’indemnité de dépossession par alternative, soit à la valeur d’un terrain nu, soit à celle du bâtiment selon que l’illégalité de celui-ci serait « judiciairement reconnue » ou non.

La Cour de cassation était invitée par le pourvoi à se prononcer sur la possibilité d’indemniser la perte de la construction irrégulièrement édifiée, sans permis de construire et sur un terrain inconstructible, dans l’hypothèse où l’action en démolition serait prescrite.

Refusant de considérer que la prescription de l’action en démolition (pénale ou civile) autoriserait l’indemnisation de la dépossession d’une construction irrégulièrement édifiée et qui le demeure au jour de l’expropriation, la troisième chambre civile juge que, faute pour son propriétaire de pouvoir invoquer un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation, la dépossession d’une construction édifiée irrégulièrement et située sur une parcelle inconstructible, n’ouvre pas droit à indemnisation, même si toute action en démolition est prescrite à la date de l’expropriation.

Elle censure donc la cour d’appel qui avait alloué, dans l’une des branches de l’alternative, une indemnité pour la perte d’une construction dont elle avait pourtant constaté qu’elle avait été irrégulièrement été édifiée sur une parcelle inconstructible.

Source :

Cass. civ. 3, 5 février 2024, n° 22-16.460