CAA de Lyon, 18 septembre 2025, L’OPH Deux Fleuves Rhône Habitat, req. n° 23LY02923
L’arrêt récemment rendu par la CAA de Lyon offre un éclairage particulièrement instructif sur la manière dont doivent être appréhendés certains contrats de VEFA conclus par un acheteur public. En effet, dans certaines conditions, le contrat de VEFA pourra être requalifié par le juge en contrat de la commande publique. Une vigilance accrue des acheteurs est de mise !
Mais revenons-en aux faits de l’espèce. L’OPH Deux Fleuves Rhône Habitat a confié à la société PK, par VEFA, la réalisation de son futur siège et d’une agence, dans le cadre d’un projet global de requalification urbaine. Les bâtiments ont été livrés début 2020 avec réserves. Celles-ci n’ayant pas été levées dans le délai contractuel de deux mois, l’OPH a appliqué une pénalité forfaitaire de 3 % du prix de vente, soit 419 328 €. La société conteste la pénalité devant le tribunal administratif, tandis que l’OPH forme une demande reconventionnelle en paiement.
Le tribunal administratif de Lyon se déclare incompétent, considérant qu’il s’agit d’un contrat de droit privé, et rejette les deux demandes. L’OPH interjette appel.
Une VEFA requalifiée en contrat administratif : l’influence déterminante comme critère décisif
Bien que conclue par acte notarié et relevant en principe du droit privé, la VEFA examinée est requalifiée par le juge en contrat administratif et plus précisément en marché public.
La cour après avoir rappelé les critères du marché public en général et du marché de travaux en particulier, issus de l’ordonnance du 23 juillet 2015 (applicable en l’espèce et repris aux articles L. 1111-1 et L. 1111-2 du code de la commande publique relatifs à la définition d’un marché public de travaux), conclut que le contrat en question correspond parfaitement à cette description puisque l’acheteur a exercé une influence déterminante sur la conception de l’ouvrage :
« Le contrat par lequel un pouvoir adjudicateur acquiert des biens immobiliers qui doivent faire l’objet de travaux à la charge de son cocontractant constitue un marché de travaux, au sens des dispositions précitées des articles 4 et 5 de l’ordonnance du 23 juillet 2015, lorsque les stipulations de ce contrat lui confèrent la faculté d’exercer une influence déterminante sur la conception des ouvrages. Tel est le cas lorsque cette influence s’exerce sur l’architecture du bâtiment, sa dimension, ses murs extérieurs et ses murs porteurs, tandis que les demandes de l’acheteur concernant les aménagements intérieurs ne peuvent être considérées comme démontrant une influence déterminante que si elles se distinguent en raison de leur spécificité ou de leur ampleur. »
Ici, plusieurs éléments convergents emportaient cette qualification :
- définition précise des besoins dans le programme technique ;
- suivi opérationnel exercé par l’OPH à chaque phase de réalisation ;
- modifications substantielles demandées par l’acheteur en cours d’opération, avec recalage du calendrier.
La cour en déduit logiquement que la juridiction administrative était compétente pour connaître du litige, annulant ainsi le jugement du tribunal administratif qui s’était déclaré incompétent.
Il est ainsi essentiel pour les acheteurs publics d’être extrêmement prudents lors la passation d’un tel contrat, le risque de requalification étant majeur.