L’article L. 442-10 du Code de l’urbanisme permet à une majorité renforcée de colotis de solliciter la modification des règles de leur lotissement, sous réserve de ne pas méconnaitre gravement la règle d’urbanisme applicable et de ne pas modifier l’affectation des parties communes :
« Lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé. Cette modification doit être compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable.
Le premier alinéa ne concerne pas l’affectation des parties communes des lotissements.
Jusqu’à l’expiration d’un délai de cinq ans à compter de l’achèvement du lotissement, la modification mentionnée au premier alinéa ne peut être prononcée qu’en l’absence d’opposition du lotisseur si celui-ci possède au moins un lot constructible ».
Saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité portant sur cette disposition, le Conseil constitutionnel vient de rendre une décision estimant qu’elle était conforme à la Constitution en raison des garanties posées par le législateur et de la finalité d’intérêt général de cette procédure.
Toutefois, cette décision encadre l’utilisation de la procédure de modification des règles du lotissement de deux manières :
- d’une part, le Conseil constitutionnel estime que l’article L. 442-10 du Code de l’urbanisme doit être compris de la façon suivante : « ces dispositions autorisent uniquement la modification des clauses des cahiers des charges, approuvés ou non, qui contiennent des règles d’urbanisme. Elles ne permettent donc pas de modifier des clauses étrangères à cet objet, intéressant les seuls colotis« . Cette lecture ne peut qu’être surprenante dès lors qu’on la confronte à la lettre même de l’article L. 442-10 du Code de l’urbanisme…
- d’autre part, cette décision contient une réserve selon laquelle l’utilisation de cette procédure de modification ne peut aggraver les obligations des colotis que si cela résulte d’une règle d’urbanisme : « Toutefois, cette modification du cahier des charges ne saurait, sans porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété et au droit au maintien des conventions légalement conclues, aggraver les contraintes pesant sur les colotis sans que cette aggravation soit commandée par le respect des documents d’urbanisme en vigueur« .
Toujours est-il que les documents spécifiques au lotissement (cahier des charges, règlement) n’ont pas dit leur dernier mot puisqu’ils pourront continuer d’évoluer selon une procédure qui bénéficie désormais de l’aval du Conseil constitutionnel.
Ref. Cons. Const., 19 octobre 2018, Mme Simone P. et autres, Décision QPC n°2018-740. Pour lire la décision, cliquer ici.