Un cahier des charges de ZAC, caduc, peut encore avoir valeur contractuelle

Un cahier des charges de ZAC, caduc, peut encore avoir valeur contractuelle, vient de poser la Cour de cassation, étendant sans grande surprise la solution déjà dégagée en matière de lotissement.  

 

En 2018, la Cour de cassation avait rappelé que le cahier des charges d’un lotissement constitue un document qui est toujours doté d’effets juridiques entre les co-lotis.

Certes la loi ALUR a-t-elle modifié l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme pour rendre caducs les cahiers des charges des lotissements vieux de plus de dix ans et dont le territoire est couvert par un document d’urbanisme local (PLU ou document équivalent).

Mais cette disposition ne doit pas faire oublier le troisième alinéa de cet article :

« Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes ».

Dès lors, si les cahiers des charges des lotissements de plus de dix ans ne constituent plus une règle d’urbanisme devant être prise en compte lors de l’examen d’une demande de permis de construire, il n’en demeure pas moins que les obligations qu’ils posent continuent de régir les rapports de droit privé entre les co-lotis et restent opposables à ces derniers… au nom de leur caractère contractuel.

Ref. : Cass., 3ème, 12 juillet 2018, Pourvoi n° 17-21081. Pour consulter l’arrêt, cliquer ici. Voir antérieurement dans  le même sens Cass., 3ème, 13 octobre 2016, Pourvoi n° 15-23674 ; v. aussi : Cass., 3ème, 9 mars 2017, Pourvoi n° 16-13085. Voir Le cahier des charges d’un lotissement reste encore vivant, même après la loi ALUR 

Mais attention : si certains documents du lotissement peuvent avoir une valeur contractuelle – et donc continuent de régir les relations entre les membres du lotissement – le seul vote des co-lotis en faveur du maintien du règlement du lotissement une fois le délai de dix ans expiré est insuffisant pour pouvoir donner à ce document une telle valeur.

Ref. : Cass., 3ème, 21 mars 2019, Pourvoi n° 18-11424. Pour lire l’arrêt, cliquer ici. Voir Le règlement d’un lotissement n’a pas forcément une valeur contractuelle  Voir aussi CE, avis, 24 juillet 2019, n° 430362.  voir : Cahier des charges d’un lotissement : la clause fixant un nombre de maximal de lots est-elle caduque ? 

C’est donc sans surprise que la Cour de cassation vient d’appliquer le même raisonnement en matière de cahier des charges de ZAC, en posant que :

« le cahier des charges, quelle que soit sa date, a toujours un caractère contractuel dont les clauses engagent les propriétaires entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, même lorsque, pour l’Administration, elles sont frappées de caducité ; »

 

Source : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 4 mars 2021, 19-22.987, Publié au bulletin