Qui peut demander la modification des documents d’un lotissement ?

A l’instar d’une copropriété, un lotissement peut avoir ses propres documents (cahier des charges, règlement, etc), lesquels précisent son organisation et les droits et obligations des co-lotis entre eux.

Le contenu de ces documents n’est toutefois pas gravé dans le marbre puisque l’article L. 442-10 du Code de l’urbanisme prévoit la possibilité pour une majorité de co-lotis de solliciter l’administration (bien souvent le maire de la commune) pour que celle-ci modifie l’un de ces documents.

Rappelons en effet que selon cette disposition :

« Lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé. Cette modification doit être compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable ».

Mais comment faut-il calculer cette majorité lorsque le lotissement est composé de constructions différentes qui n’ont pas la même nature, comme par exemple des maisons individuelles et des immeubles collectifs organisés sous le régime de la copropriété ?

Une décision du Conseil d’Etat vient de préciser très clairement la marche à suivre dans ce cas là :

« Pour l’application de ces dispositions, dans un cas où le lotissement se compose à la fois de maisons individuelles et de constructions détenues en copropriété, et comporte des lots affectés à d’autres usages que l’habitation, il y a lieu, d’une part, de compter pour une unité l’avis exprimé par chaque propriétaire individuel, quel que soit le nombre des lots qu’il possède, et par chaque copropriété, regardée comme un seul propriétaire, et d’autre part, de ne retenir pour le calcul des superficies du lotissement détenues par ces propriétaires, que celles des lots destinés à la construction, qu’il s’agisse ou non de lots destinés à la construction d’habitations, à l’exclusion des surfaces des lots affectés à d’autres usages ».

Afin de s’assurer qu’elle a été saisie de façon régulière d’une demande de modification d’un des documents d’un lotissement, la collectivité devra donc appliquer ce mode opératoire afin d’éviter tout reproche.

Ref. : CE, 1er juin 2022, Société Le Flocon, req., n° 443808. Pour lire l’arrêt, cliquer ici