En matière de lotissement, le régime juridique applicable aux lots crées peut faire l’objet de règles spécifiques afin de tenir compte des particularités de cette opération.
Parmi ces règles figurent celles mentionnées au 3ème alinéa de l’article R. 151-21 du Code de l’urbanisme, selon lesquelles l’ensemble du projet doit être appréhendé à l’aune de l’ensemble des règles du PLU, sauf si ce ce dernier contient des dispositions contraires :
« Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, l’ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d’urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s’y oppose ».
Cette disposition est-elle applicable à une demande de permis de construire à partir du moment où les aménagements du lotissement ont été réalisés, le transfert de propriété des lots n’étant pas encore intervenu ?
Pour le Conseil d’Etat, non, la règle posée par l’article R. 151-21 ne pouvant s’appliquer que si le transfert de la propriété d’au moins un des lots a été acté, même sous condition suspensive :
« Aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme : » Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis « . Il en résulte que l‘application de la règle prévue au troisième alinéa de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme à un permis de construire délivré dans un lotissement est subordonnée à la condition que le transfert en propriété ou en jouissance d’au moins un des lots du lotissement ait été acté à la date de délivrance du permis de construire, ce transfert fût-il assorti d’une condition suspensive telle que celle tenant à l’obtention d’un permis de construire« .
Cet arrêt confirme donc bien que le transfert de la propriété des lots constitue l’un des éléments essentiels d’une opération de lotissement puisqu’il conditionne directement le régime juridique qui est applicable lors de l’examen des demandes de permis de construire déposées dans le périmètre du lotissement.
Ref. : CE, 13 février 2026, req., n° 501671. Pour lire l’arrêt, cliquer ici