Division foncière en vue de construire : quelle autorisation faut-il demander ?

Parmi les opérations immobilières les plus courantes figure celle consistant à diviser un terrain en plusieurs lots pour y construire dessus.

Dans ce cas, quelle autorisation le porteur du projet doit-il demander ? Un permis de construire groupé valant division  ? Ou bien une autorisation de réaliser un lotissement (ce qui implique alors le dépôt d’une déclaration préalable ou bien d’une demande de permis d’aménager) ?

Un jugement du Tribunal administratif de Clermont-Ferrand est venu apporter des précisions utiles sur la méthode qu’il faut adopter pour pouvoir répondre à cette interrogation.

Selon ce jugement, il faut s’attacher à la chronologie de l’opération pour déterminer l’autorisation idoine :

« D’autre part, aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contigües ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. ». En vertu des dispositions de l’article R. 442-1 du même code, sont exclues du champ de la notion de lotissement « d) Les divisions de terrain effectuées conformément à un permis de construire prévu à l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme ; (…) ». Les dispositions de l’article R. 431- 24 du code de l’urbanisme s’appliquent aux travaux portant sur « la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contigües, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contigües, doivent faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet ». Il résulte de ces dispositions que, le code de l’urbanisme opère une distinction entre, d’une part, les opérations réalisées sous forme de lotissement et, d’autre part, les opérations réalisées sous forme de permis groupé valant division. En outre, le critère de cette distinction réside dans la chronologie de l’opération, selon que la division foncière ait lieu avant construction, ou avant achèvement des constructions.
7. Il ressort des pièces du dossier que le projet initial consistait en une opération de construction de plusieurs bâtiments sur un même terrain destiné à être divisé au sens des dispositions de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme, et non une opération d’aménagement portant sur la division d’une propriété foncière en vue de l’implantation de constructions soumises à permis de construire ultérieurs. En outre, il n’est pas contesté par les parties que la division des parcelles situées à l’intérieur de ce projet a été effectuée avant l’achèvement des constructions. Ainsi, l’opération de construction initiale ne constitue pas une opération de construction d’un lotissement« .

Tout dépend donc du moment où la division foncière est effectuée :

  • si la division est effectuée avant toute construction, l’opération constitue un lotissement nécessitant, soit l’obtention d’une décision de non-opposition à déclaration préalable, soit la délivrance d’un permis d’aménager,
  • si la division foncière a lieu entre le début des constructions et leur achèvement, c’est un permis groupé valant division qu’il faut solliciter.

 

Ref. : TA Clermont-Ferrand, 18 septembre 2018, req., n° 1701562. Pour consulter le jugement, cliquer ici.