Permis et division primaire : le Conseil d’Etat indique la marche à suivre

Lorsqu’un projet de construction porte sur un groupe d’immeubles ou sur un immeuble autre qu’une maison individuelle et que son implantation est prévue sur la fraction d’un terrain qui a vocation à être divisé par la suite, il est possible de solliciter l’obtention d’un permis dans le cadre d’une division primaire, soit une autorisation de construire, qui, par anticipation en quelque sorte, va s’appliquer sur une parcelle issue d’une division foncière qui n’est pas encore intervenue.

Se pose alors la question de la méthode qu’il faut suivre pour vérifier si le projet de construction respecte la règlementation d’urbanisme applicable.

Faut-il raisonner à l’échelle de la parcelle d’assise du projet, telle qu’elle existera une fois la division effectuée ? Ou bien faut-il apprécier la régularité du projet par rapport à l’ensemble de l’unité foncière qui a vocation à être divisée ?

Dans une décision rendue le 12 novembre 2020, le Conseil d’Etat a clairement précisé que c’était la seconde option qui devait être mise en oeuvre :

« Aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme :  » Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis « . Aux termes de l’article R. 442-1 du même code :  » Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d’aménager : / a) Les divisions en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d’aménager portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation ; (…) « . Enfin, aux termes de l’article R. 123-10-1, devenu R. 151-21, du code de l’urbanisme :  » (…) Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, l’ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d’urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s’y oppose. « 

3. Il résulte de ces dispositions que, par exception à la procédure de lotissement, la division d’une unité foncière prévue au a) de l’article R. 442-1 du code de l’urbanisme, dite  » division primaire « , permet à un pétitionnaire de demander et d’obtenir un permis de construire sur une partie de l’unité foncière existante alors que la division du terrain n’est juridiquement pas réalisée, celle-ci étant destinée à être accomplie après l’obtention du permis de construire. Eu égard à l’objet de ce procédé permettant de combiner, pour les projets portant sur un groupe de bâtiments ou un immeuble autre qu’une maison individuelle destinés à occuper une partie de l’unité foncière existante, l’obtention de l’autorisation d’urbanisme nécessaire au projet et la division de l’unité foncière existante, le respect des règles d’urbanisme doit être apprécié au regard de l’ensemble de l’unité foncière existant à la date à laquelle l’administration statue sur la demande, bien que cette dernière soit informée de la division à venir. »

Et tant que les travaux ne sont pas achevés, la même méthode doit être adoptée pour instruire une demande de permis modificatif portant sur le projet, même si la division foncière a été effectuée entre-temps :

Dans l’hypothèse où, postérieurement à la division du terrain mais avant l’achèvement des travaux, le pétitionnaire dépose une demande de permis modificatif, il y a lieu d’apprécier la légalité de cette demande sans tenir compte des effets, sur le terrain d’assiette, de la division intervenue.

Ref. : CE, 12 novembre 2020, SCI du 3 rue Jules Gautier, req., n° 421590. Pour lire l’arrêt, cliquer ici