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Règlements de services, clauses abusives, eau et copropriétés : un arrêt important

Éric Landot

L’application du droit des clauses abusives et de celui de la consommation (I) dans les règlements de services des services publics industriels et commerciaux (SPIC) vient de connaître un intéressant rebond devant le Conseil d’Etat (II).

Dans cette affaire, le règlement de service (RS) prévoyait que, dans le cas d’un habitat collectif, le distributeur ne peut être tenu pour responsable des dommages causés par l’existence ou le fonctionnement des canalisations situées au-delà du compteur général de l’immeuble. Mais les requérants estimaient qu’il en résultait un déséquilibre significatif entre les parties au contrat d’abonnement, qui n’est pas conclu avec le syndicat de copropriété mais avec chaque copropriétaire individuellement pour son lot. Et ils y voyaient des clauses abusives…

Le TA de Saint-Martin avait donné raison aux requérants, estimant que dans ce montage à tout le moins était-il quasiment impossible de prouver la faute du service.

Mais le Conseil d’Etat vient de leur donner tort.

Même si s’impose toujours en ce domaine une analyse au cas par cas, selon les rédaction des divers RS… n’est donc pas une clause abusive celle qui prévoit que dans les copropriétés c’est par défaut aux propriétaires et à la copropriété de se débrouiller… même si les contrats sont individuels et que nul contrat n’existe entre le gestionnaire du service public et la copropriété. Même si « aucun contrat collectif [n’a] été conclu entre le distributeur et le ou les propriétaires de l’immeuble ou que le distributeur aurait mis ou maintenu en service l’installation en l’absence d’un tel contrat ». Un tel RS en effet ne peut «  être lu comme interdisant à l’abonné individuel, dans de telles circonstances, de rechercher, le cas échéant, la responsabilité du distributeur à raison de cette méconnaissance » car en l’espèce les rédacteurs du RS avaient bien pris soin de rappeler que bien sûr le service serait responsable en cas de dommage lui étant imputable.

En l’espèce, le RS prévoyait « qu’en cas d’individualisation des contrats, d’une part tous les logements doivent souscrire un contrat d’abonnement individuel, d’autre part le propriétaire de l’immeuble ou son représentant doit souscrire un contrat collectif pour le compteur général » (avec facturation au contrat collectif de la différence entre le volume relevé au compteur général et la somme des volumes relevés aux compteurs individuels.

Plus précisément, le service des eaux prenait « à sa charge les frais d’entretien, de réparations et les dommages pouvant résulter de l’existence du branchement » jusqu’à ce compteur général et ne pouvait « être tenu pour responsable des dommages causés par l’existence ou le fonctionnement des installations privées ».

Un tel montage est donc reconnu légal en l’espèce et il va pouvoir rassurer les gestionnaires de services publics industriels et commerciaux (l’eau et l’assainissement notamment) en cas d’immeuble collectif ou certains cas de lotissements.

Inversement, cela implique nettement que les abonnés correspondants s’organisent pour que la copropriété (ou l’association syndicale libre gérant le lotissement), en cas de telles clauses dans le RS, se charge de conclure un contrat avec le distributeur, et assure un suivi de ses installations et de ses travaux pour éviter les difficultés voire les gabegies. 

 

 

I. Rappels généraux sur le droit des clauses abusives et celui de la consommation dans les règlements de services des SPIC

A. Application du droit de la consommation aux SPIC, ce qui impose une approche globale

Le Conseil d’Etat a posé, il y a bientôt 30 ans, que des pans entiers du droit privé s’imposent en droit public, y compris des éléments du droit de la concurrence (CE, 3 novembre 1997, Million et Marais, rec. p. 406).

Puis, très vite, le juge est passé des entreprises aux consommateurs en étendant ce raisonnement au droit de la consommation (notamment l’article L. 132-1 du code de la consommation). Du moins ce droit s’impose-t-il nettement aux services publics industriels et commerciaux, tels que l’alimentation en eau potable ou l’assainissement (ou, mais c’est moins connu, tels que les OM en cas de financement par la redevance). Cette nouvelle mini-révolution a été opérée par l’également célèbre arrêt du 11 juillet 2001 du Conseil d’Etat, Société des eaux du Nord (n° 221458, rec. p. 348, conclusions Bergeal).

N.B. : en l’espèce et en simplifiant une affaire complexe, la Société des Eaux du Nord avait décidé dans le Règlement de service qu’elle était compétente pour les travaux sur l’intégralité du branchement d’eau en prenant en charge les frais du branchement dans la partie privée tout en faisant supporter la majorité de la responsabilité sur l’usager ! Logiquement, le juge avait considéré que cette clause était abusive et donc illicite. Un autre conséquence fut que, plus nettement encore qu’auparavant, le règlement devait avoir été de préférence porté à la connaissance des usagers pour qu’il puisse être être opposable (point sur lequel le législateur est intervenu ensuite pour préciser et assouplir divers points).

Il faut donc traquer les clauses abusives… avec tout ce que cela a de flou.

D’autant que le Conseil d’Etat exige avec constance une approche globale en ce domaine. Citons l’arrêt Société des eaux du Nord précité, de 2001 :

« le caractère abusif d’une clause au sens de ces dispositions s’apprécie non seulement au regard de cette clause elle-même mais aussi compte tenu de l’ensemble des stipulations du contrat et, lorsque celui-ci a pour objet l’exécution d’un service public, des caractéristiques particulières de ce service ; »

 

B. Variété des clauses à étudier et des types de contentieux à pratiquer

 

Il en résulte l’obligation pour le juriste de droit public de se plonger dans les délices exotiques du droit de la consommation. Un art subtil auquel il a bien fallu, depuis 2001, s’initier.

Voir par exemple :

 

 

Avec des contentieux qui peuvent donc être multiformes, notamment  :

 

… ce qui conduit à jongler entre des contentieux multiformes devant des juges plus ou moins au fait des deux arts qui rarement s’interfécondent, que sont le droit de la consommation et le droit administratif.

Si vous ajoutez à cela les difficultés récurrentes de frontière entre ce qui est à insérer dans les RS et dans les arrêtés de police administrative, vous glissez vers la migraine. A ce sujet, voici un petit conseil :

 

Voir aussi les nombreux articles à ces divers sujets sur notre blog. Par exemple :

 

 

 

 

II. Une position sévère du TA de Saint-Martin en 2023, censurée par le Conseil d’Etat en 2025

 

Un RS prévoyait schématiquement que des compteurs individuels, en matière d’eau potable, allaient être développés dans les habitats collectifs (voire lotissements) mais avec des abonnements particuliers pour les copropriétés correspondantes et une possible difficulté (ou en tous cas différence de situations) selon que la copropriété s’empare ou non du sujet. Le TA de Saint-Martin a accueilli favorablement la position des requérants, mais le Conseil d’Etat a invalidé cette position. 

 

II.A. Une position sévère du TA de Saint-Martin en 2023

 

A ces illustrations, bien d’autres jurisprudences pourraient s’ajouter. En 2023, une de plus nous vint du TA de Saint-Martin.

C’est ainsi que dans la lettre des TA de la Guadeloupe, de la Martinique, de Saint-Martin et de St Barthélémy, cette affaire était résumée :

« […] Les dispositions du règlement du service de l’eau de Saint-Martin […]  organisent une répartition des responsabilités sur le réseau entre le distributeur d’eau, qui prend en charge les frais et les dommages résultant de l’existence du branchement ainsi qu’une partie des frais relatifs au système de comptage, et les abonnés, qui prennent en charge les frais relatifs au branchement résultant de leur faute, l’autre partie des frais relatifs au système de comptage, ainsi que les dommages causés par l’existence ou le fonctionnement des installations privées ou par leur défaut d’entretien, de renouvellement ou de mise en conformité sans qu’il leur soit possible, dans ce cas, d’établir une faute du distributeur. »

Voir cette lettre :

 

Citons le règlement de service de l’époque (tel que résumé par l’arrêt du CE de 2025) :

« D’autre part, aux termes de l’article 4  » Le branchement  » du règlement du service de l’eau de Saint-Martin adopté par délibération du 23 mars 2006 :  » 4.1- La description : / a) Le branchement fait partie du réseau public et comprend 3 éléments : 1°) la prise d’eau sur la conduite de distribution publique, et le robinet de prise sous bouche à clef ; 2°) la canalisation située tant en domaine public qu’en domaine privé ; 3°) le dispositif d’arrêt (c’est à dire le robinet situé avant compteur) muni d’un système inviolable ; b) Le système de comptage comprend : 1°) le compteur muni d’un dispositif de protection contre le démontage ; 2°) le robinet après compteur ; 3°) le clapet antiretour avec purge éventuel. / Votre réseau privé commence au-delà du joint situé après le système de comptage. Le robinet après compteur fait partie de vos installations privées. (…) Pour les immeubles collectifs, le compteur du branchement est le compteur général de l’immeuble. Qu’il y ait eu signature d’une convention d’individualisation des contrats de fourniture d’eau ou non, le branchement de l’immeuble s’arrête au joint de comptage général de l’immeuble (…) 4.2 L’installation et la mise en service :/ Les branchements sont réalisés par le distributeur d’eau (…) La mise en service du branchement est effectuée par le distributeur d’eau, seul habilité à manœuvrer les robinets de prise sur la conduite d’eau publique. 4.4- L’entretien : / Le distributeur d’eau prend à sa charge les frais d’entretien, de réparations et les dommages pouvant résulter de l’existence du branchement. / (…) Les frais résultant d’une faute de votre part sont à votre charge. / Le propriétaire ou la copropriété est chargé de la garde et de la surveillance de la partie du branchement située en domaine privé (…) « . Aux termes de l’article 6 intitulé  » Vos installations privées  » du même règlement :  » On appelle  » installations privées « , les installations de distribution situées au-delà du système de comptage. Dans le cas de l’habitat collectif, elles désignent l’ensemble des équipements et canalisations situés au-delà du compteur général d’immeuble, hormis les systèmes de comptage individuel des logements. 6.1 La conception et l’établissement des installations privées sont exécutées à vos frais et par l’entreprise de votre choix (…). 6-2 (…) / L’entretien, le renouvellement et la mise en conformité des installations privées n’incombent pas au distributeur d’eau. Il ne peut être tenu pour responsable des dommages causés par l’existence ou le fonctionnement des installations privées ou par leur défaut d’entretien, de renouvellement ou de mise en conformité « .

 

Donc, dans cette affaire, le règlement de service (RS) prévoyait que, dans le cas d’un habitat collectif, le distributeur ne peut être tenu pour responsable des dommages causés par l’existence ou le fonctionnement des canalisations situées au-delà du compteur général de l’immeuble. Mais les requérants estimaient qu’il en résultait un déséquilibre significatif entre les parties au contrat d’abonnement, qui n’est pas conclu avec le syndicat de copropriété mais avec chaque copropriétaire individuellement pour son lot. Et ils y voyaient des clauses abusives…

Le tribunal posait, au point 8. de son jugement qu’au regard :

« de l’ensemble des stipulations du contrat et contrairement à ce que soutient la société générale des eaux Guadeloupe, ces dispositions exonèrent de toute responsabilité le distributeur d’eau dans le cas où une fuite dans les installations privées de l’abonné, dommage tenant donc à leur fonctionnement, résulterait d’une faute commise par le service en amont du réseau. Par suite, et sans que les caractéristiques particulières du service public de l’eau, que la société générale des eaux Guadeloupe évoque de manière vague, ne le justifient, ces dispositions, qui s’insèrent, pour un service assuré en monopole, dans un contrat d’adhésion, présentent un caractère abusif au sens de l’article L. 132-1 du code de la consommation. »

Source : Tribunal administratif de Saint-Martin, 2ème chambre, 30 novembre 2023, n° 2300108

 

 

II.B. Une position tancée par le Conseil d’Etat

 

Dans cette affaire, le RS prévoyait que, dans le cas d’un habitat collectif, le distributeur ne peut être tenu pour responsable des dommages causés par l’existence ou le fonctionnement des canalisations situées au-delà du compteur général de l’immeuble. Mais les requérants estimaient qu’il en résultait un déséquilibre significatif entre les parties au contrat d’abonnement, qui n’est pas conclu avec le syndicat de copropriété mais avec chaque copropriétaire individuellement pour son lot. Et ils y voyaient des clauses abusives..

Ce qui avait donc été reconnu comme tel par le TA de Saint-Martin (SXM pour les intimes).

Cette position du TA a ensuite été censurée par le Conseil d’Etat :

« 4. Pour juger abusives les dispositions de l’article 6-2 du règlement du service des eaux de Saint-Martin, le tribunal administratif a retenu qu’elles imposaient aux abonnés de prendre en charge les dommages causés par l’existence ou le fonctionnement de leurs installations privées, ou par leur défaut d’entretien, sans qu’il leur soit possible d’établir une faute du distributeur, y compris dans le cas où une fuite dans ces installations privées résulterait d’une faute commise par le service en amont du réseau. En statuant ainsi alors que, d’une part, il ressort des dispositions de l’article 6-1 de ce règlement que les abonnés ont la maîtrise de la réalisation et de l’entretien de leurs installations privées, ce qui leur permet de détecter l’origine d’éventuels dysfonctionnements affectant ces installations, et que, d’autre part, l’article 4 du règlement prévoit que le service est responsable de l’ensemble des dommages causés par l’existence du branchement, sans exclure les dommages causés aux installations privées, le tribunal administratif a commis une erreur de droit. »

Dès lors la Haute Assemblée rejuge l’entier litige :

« 9. En premier lieu, au regard des obligations respectives du distributeur d’eau, d’une part, et, d’autre part, du ou des propriétaires de l’immeuble titulaires du contrat collectif prévu à l’article 2-3, auquel il incombe d’assurer la construction, la maintenance et la surveillance des installations situées en aval du compteur général de l’immeuble, les dispositions des articles 4 et 6 qui prévoient que la responsabilité du distributeur ne peut être engagée, sauf faute de sa part, que pour les dommages résultant des installations situées jusqu’à ce compteur général ne présentent pas pour le ou les titulaires de ce contrat collectif de caractère abusif.
« 10. En deuxième lieu, l’abonné individuel, occupant d’un tel immeuble, s’il ne contrôle pas directement les installations collectives de l’immeuble situées entre le compteur général et son propre compteur, peut, en cas de dysfonctionnement ou de dégâts causés par ces installations collectives, se retourner contre le ou les propriétaires de l’immeuble, titulaires du contrat collectif prévu à l’article 2-3, de sorte que les dispositions du règlement qui prévoient que la responsabilité du service n’est en principe, sauf en cas de dysfonctionnement du réseau en amont du compteur général, pas engagée à son égard ne présente pas non plus de caractère abusif. Un tel caractère abusif ne saurait résulter de la circonstance que, en méconnaissance des obligations instituées par le règlement, aucun contrat collectif n’aurait été conclu entre le distributeur et le ou les propriétaires de l’immeuble ou que le distributeur aurait mis ou maintenu en service l’installation en l’absence d’un tel contrat, le règlement ne pouvant être lu comme interdisant à l’abonné individuel, dans de telles circonstances, de rechercher, le cas échéant, la responsabilité du distributeur à raison de cette méconnaissance. »

 

Même si s’impose toujours en ce domaine une analyse au cas par cas, selon les rédaction des divers RS… n’est donc pas une clause abusive celle qui prévoit que dans les copropriétés c’est par défaut aux propriétaires et à la copropriété de se débrouiller… même si les contrats sont individuels et que nul contrat n’existe entre le gestionnaire du service public et la copropriété. Même si « aucun contrat collectif [n’a] été conclu entre le distributeur et le ou les propriétaires de l’immeuble ou que le distributeur aurait mis ou maintenu en service l’installation en l’absence d’un tel contrat ». Un tel RS en effet ne peut «  être lu comme interdisant à l’abonné individuel, dans de telles circonstances, de rechercher, le cas échéant, la responsabilité du distributeur à raison de cette méconnaissance » car en l’espèce les rédacteurs du RS avaient bien pris soin de rappeler que bien sûr le service serait responsable en cas de dommage lui étant imputable.

En l’espèce, le RS prévoyait « qu’en cas d’individualisation des contrats, d’une part tous les logements doivent souscrire un contrat d’abonnement individuel, d’autre part le propriétaire de l’immeuble ou son représentant doit souscrire un contrat collectif pour le compteur général » (avec facturation au contrat collectif de la différence entre le volume relevé au compteur général et la somme des volumes relevés aux compteurs individuels.

Plus précisément, le service des eaux prenait « à sa charge les frais d’entretien, de réparations et les dommages pouvant résulter de l’existence du branchement » jusqu’à ce compteur général et ne pouvait « être tenu pour responsable des dommages causés par l’existence ou le fonctionnement des installations privées ».

Un tel montage est donc reconnu légal en l’espèce et il va pouvoir rassurer les gestionnaires de services publics industriels et commerciaux (l’eau et l’assainissement notamment) en cas d’immeuble collectif ou certains cas de lotissements.

Inversement, cela implique nettement que les abonnés correspondants s’organisent pour que la copropriété (ou l’association syndicale libre gérant le lotissement), en cas de telles clauses dans le RS, se charge de conclure un contrat avec le distributeur, et assure un suivi de ses installations et de ses travaux pour éviter les difficultés voire les gabegies.

 

Source :

Conseil d’État, 19 novembre 2025, Société Générale des eaux Guadeloupe, n° 490901

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