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CESSIONS DE BIENS : DU PLAISIR D’OFFRIR (un cadeau)… À LA JOIE DE RECEVOIR (une condamnation…) [arrêt très intéressant sur les cessions de biens, les contreparties d’intérêt général, la valorisation des clauses de renonciation, les emphytéoses et les notes de synthèse…)

Sauf justification précise, sauf cadre légal le permettant (subventions par exemple) ou contrepartie d’intérêt général (via divers cadres juridiques précis), une personne morale de droit public ne peut jamais faire de cadeau.

Et ce n’est pas nouveau. 

Mais ce qui est nouveau, c’est que le Conseil d’Etat, par un arrêt d’une grande clarté, en repose le principe, l’applique aux BEA, plus précisément l’applique aux clauses de renonciation à acquérir les construction de l’emphytéote… et plus encore que la Haute Assemblée se penche aussi sur les éléments de valorisation à prendre en compte en ces domaines. 

Ajoutons y une information complémentaire sur les notes explicatives de synthèse adressées aux conseillers municipaux qui confirme le raidissement de la jurisprudence, ces temps-ci, en ce domaine… 

 

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Le nouvel arrêt en date du 13 septembre 2021, rendu par le Conseil d’Etat, porte sur une délibération par laquelle une commune cède avant terme un terrain donné à bail emphytéotique, alors que celui-ci avait prévu à son expiration la reprise gratuite des constructions de l’emphytéote. 

L’affaire remontait à loin puisqu’elle porte sur un bail emphytéotique, conclu entre la commune de Dourdan et la société Dourdan Vacances, pour une durée de 60 ans à compter de… 1962.

Ce bail emphytéotique avait emporté la mise à disposition par une commune d’un ensemble de terrains en vue de la construction et de l’exploitation d’un village de vacances, stipulant qu’à son expiration, la commune acquerrait la propriété des constructions édifiées par l’emphytéote sans avoir à lui verser d’indemnité.

Mais la cession du bien à la société, par la commune, a fini par être opéré de manière anticipée en 2010, faisant naître un contentieux à plusieurs rebonds. Cette délibération du conseil municipal de 2010, attaquée et annulée par ce nouvel arrêt du Conseil d’Etat, approuvait la vente des terrains à l’emphytéote à une date antérieure à l’expiration du bail, ce qui revenait pour la commune à renoncer à l’acquisition de ces constructions…. et ce alors que la vente du bien était opérée pour un prix symbolique d’un million d’euros.

Cette délibération a donc été censurée, conduisant aux apports juridiques suivants :

  • I. Confirmation : pas de cadeau injustifié… Donc un rabais n’est pas illégal dans son principe, mais il doit être fondé sur des « motifs d’intérêt général et comporte(r) des contreparties suffisantes.»
  • II. Le Conseil d’Etat précise : les éléments de valorisation à prendre en compte ; les motifs d’intérêt général et les contreparties suffisantes dans le cas d’un BEA ; l’application de ces règles au cas des clauses de renonciation à acquérir les construction de l’emphytéote.
  • III. Et encore faut-il entrer dans ces mécanismes assez dans le détail dès la note de synthèse si la commune atteint ou dépasse le seuil de 3 500 habitants… (ou dès le rapport s’il s’agit d’un département ou d’une région…)
  • IV. Voici cette décision 

 

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Délibération de cession d’un bien du domaine privé : donné c’est donné… oui mais à partir de quand est-ce donné ?

Contrairement à ce que l’on croit usuellement, une cession immobilière du domaine privé n’est pas acquise QUE lors de l’acte notarié. Il peut y avoir eu vente dès les échanges de consentements, si l’on a eu une « promesse synallagmatique » (qui arrive plus vite qu’on ne le croit…) de vente.

L’article 1583 du Code civil dispose ainsi que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. »

Dès que l’on est convenu du prix et de la chose… Pour un carambar ou pour une propriété de 1000 hectares.

Donc dès qu’une délibération communale est adoptée pour une cession du domaine privé, qu’il s’agisse d’acquérir ou de vendre, sans aucune condition, le juge estime que la vente est parfaite. Ce n’est pas une simple autorisation de signer. La vente est acquise.

Dès lors, ensuite, pour la commune, pour la commune, faire machine arrière impose d’en passer par la jurisprudence Ternon.

Aux termes de cet arrêt « Ternon », d’Assemblée, du Conseil d’État (26 octobre 2001, n°197018), en effet, « l’administration ne peut retirer une décision individuelle explicite créatrice de droits, si elle est illégale, que dans le délai de quatre mois suivant la prise de décision ».

NB sur la combinaison entre cette jurisprudence Ternon et la jurisprudence Danthony, relative aux vices de procédure (et de forme),  voir ici. 

Lions l’ensemble, faisons mijoter, et on obtient l’arrêt de la CAA de Nantes, n° 20NT02617, en date du 11 juin 2021.

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