La possibilité pour une commune ou un EPCI d’exercer le droit de préemption urbain n’est pas automatique puisque, selon l’article L. 211-1 du Code de l’urbanisme, cette prérogative doit être instituée par une décision de l’organe délibérant de la collectivité, cette délibération précisant notamment le périmètre où ce droit peut être mis en oeuvre.

Comme toute délibération d’une commune ou d’un EPCI, celle-ci ne devient exécutoire que si elle a été publiée et transmise au contrôle de légalité, en application de l’article L. 2131-1 du Code général des collectivités territoriales.

Mais l’article R. 211-2 du Code de l’urbanisme précise également que cette délibération doit faire l’objet de formalités de publication spécifiques et indique qu’elle ne peut avoir des effets juridiques qu’une fois lesdites formalités réalisées :

« La délibération par laquelle le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent décide, en application de l’article L. 211-1, d’instituer ou de supprimer le droit de préemption urbain ou d’en modifier le champ d’application est affichée en mairie pendant un mois. Mention en est insérée dans deux journaux diffusés dans le département.

Les effets juridiques attachés à la délibération mentionnée au premier alinéa ont pour point de départ l’exécution de l’ensemble des formalités de publicité mentionnées audit alinéa. Pour l’application du présent alinéa, la date à prendre en considération pour l’affichage en mairie est celle du premier jour où il est effectué ».

La délibération qui institue le droit de préemption urbain doit donc faire l’objet de deux séries de mesures de publicité : d’une part, elle doit être publiée et transmise au contrôle de légalité et, d’autre part, elle doit être affichée pendant un mois, cette formalité devant être mentionnée dans deux journaux diffusés à l’échelle du département.

Pour qu’une telle délibération devienne exécutoire, faut-il que toutes ces formalités aient été accomplies ?

Juridiquement, l’enjeu de la réponse apportée à cette question est de taille car, si la délibération instituant le droit de préemption urbain n’est pas devenue exécutoire, les décisions de préemption prises sur son fondement peuvent être jugées comme illégales car adoptées sans base juridique pertinente…

Dans une décision rendue le 18 novembre 2024, le Conseil d’Etat a clarifié ce point en considérant que le respect des mesures de publicité de droit commun – soit celles prévues par le Code général des collectivités territoriales – suffisait pour rendre exécutoire la délibération instituant le droit de préemption urbain sur le territoire de la collectivité.

A partir du moment où cette délibération a été publiée et transmise au service du contrôle de légalité, elle est devenue exécutoire et peut servir de base légale à une décision de préemption, quand bien même les formalités de publicité prévues par le Code de l’urbanisme n’auraient pas toutes été respectées :

« 3. D’autre part, les articles L. 2131-1 à L. 2131-3 du code général des collectivités territoriales prévoient, dans leur rédaction applicable au litige, que les actes pris au nom de la commune sont exécutoires de plein droit dès qu’il a été procédé à leur publication ou affichage ou à leur notification aux intéressés ainsi que, pour ceux mentionnés à l’article L. 2131-2, dont relève la délibération instituant un droit de préemption urbain, à leur transmission au représentant de l’Etat dans le département ou à son délégué dans l’arrondissement. L’article L. 5211-3 du même code, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que :  » Les dispositions du chapitre premier du titre III du livre premier de la deuxième partie relatives au contrôle de légalité et au caractère exécutoire des actes des communes sont applicables aux établissements publics de coopération intercommunale (…) « .

4. Il résulte des dispositions législatives mentionnées aux points précédents que la délibération par laquelle un établissement public de coopération intercommunale institue un droit de préemption urbain est exécutoire dès qu’elle a fait l’objet des formalités de publicité prévues au point 3 et qu’elle a été transmise au représentant de l’Etat. S’il résulte des dispositions réglementaires de l’article R. 211-2 du code de l’urbanisme que la délibération instituant le droit de préemption urbain doit faire l’objet d’un affichage pendant un mois et que mention doit en être insérée dans deux journaux diffusés dans le département, le respect de cette durée d’affichage et celui de cette obligation d’information par voie de presse sont sans incidence sur la détermination de la date à laquelle cette délibération devient exécutoire ».

Voilà qui devrait simplifier un débat souvent soulevé dans les prétoires quand la légalité d’une décision de préemption est contestée devant le juge administratif…

Ref. : CE, 18 novembre 2024, Communauté de communes Coeur Haute Lande, req., n° 487885. Pour lire l’arrêt, cliquer ici