Une division foncière conduisant à accroître la capacité d’emprise au sol sur la parcelle… est-ce une fraude à la loi illégale ? Voyons cela au fil d’une vidéo, d’un dessin et d’un article avec Eric Landot. 

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I. VIDEO (1 mn 48)

 

https://youtube.com/shorts/ZEqn36hC5bo

 

II. DESSIN

 

III. ARTICLE

 

Une division foncière conduisant à accroître la capacité d’emprise au sol sur la parcelle… est-ce une fraude à la loi illégale ? Oui répond le TA de Toulon… ce qui interroge en droit. Cette décision invite à quelques prudences pour ceux qui s’adonneraient à de telles divisions parcellaires en attendant un éventuel arrêt d’appel… même si cette position du TA de Toulon est loin de faire l’unanimité . 

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Depuis quelques jours, un jugement du TA de Toulon tourne en boucle sur les réseaux sociaux en matière d’urbanisme.

Il y a de quoi car ce jugement interroge.

Ce tribunal estime que la division d’une parcelle en vue de construire suivie de la délivrance d’un permis de construire constitue une fraude à la loi lorsqu’elle a pour objet de contourner les règles limitatives du plan local d’urbanisme en accroissant artificiellement la capacité d’emprise au sol sur la parcelle.

La commune de Hyères a choisi, dans son plan local d’urbanisme (PLU), de limiter la densification de l’urbanisation dans la zone sensible de la presqu’île de Giens.

Pour ce faire, elle a choisi d’exclure, dans son plan local d’urbanisme, dans certains secteurs de la presqu’île, l’application de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme, selon lequel, lorsqu’un projet de construction porte sur un terrain qui doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, les règles du plan local d’urbanisme ou du document en tenant lieu doivent faire l’objet d’une appréciation d’ensemble. Ainsi, il est prévu que les règles édictées par le PLU soient appréciées lot par lot, dans tous les secteurs UEd, UEe, UEf et 2Aua. Le règlement autorise une emprise au sol maximale de 10 % en zone UEf.

Or, avaient été pratiqués des divisions parcellaires en vue de construire avec plus de surface constructible.

Etant rappelé que l’opération semble en ces termes légale à la regarder étape par étape  :

La conformité aux règles d’urbanisme d’une construction existante située sur un terrain déjà bâti, issu de la même division que le lotissement en cause mais non inclus dans son périmètre, n’a pas à être vérifiée pour délivrer un permis d’aménager, l’appréciation de la conformité aux règles d’urbanisme d’un projet de constructions faisant l’objet d’une demande de permis d’aménager un lotissement ne pouvant porter que sur les terrains inclus dans le périmètre de ce lotissement.
Résumé des tables du rec. sur CE, 29 novembre 2023, Association de défense de l’environnement du parc de Maisons-Laffitte, n°470788

La division parcellaire en litige, qui avait pour objet de circonscrire le bâti existant sur un lot d’une superficie réduite à 436m² et de créer un lot nouveau d’une superficie de 1 577m², tendait, en réalité, à générer artificiellement une capacité d’emprise au sol nouvelle de 157,7m² sur ce dernier lot, dès lors que l’article 5-2 des dispositions générales du PLU, en écartant l’application de l’article R.151-21 du code de l’urbanisme dans la zone UEf, autorisait que l’emprise au sol fût calculée, non plus sur la totalité de la parcelle d’origine, mais lot par lot.

Le tribunal y a vu une fraude à la loi… comme par exemple quand en fiscal des contribuables utilisent des ficelles légales, pour au total abuser des facilités permises par la loi au point d’être considérés comme des fraudeurs alors qu’ils ont usé, mais un peu abusé, de la loi.

Une telle fraude à la loi peut exister en droit de l’urbanisme. Citons par exemple cet arrêt du Conseil d’Etat (le soulignement est de nous bien évidemment) :

« 2. D’une part, lorsque l’autorité saisie d’une demande de permis de construire vient à disposer, au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une mesure d’instruction lui permettant de les recueillir, d’informations de nature à établir son caractère frauduleux, il lui revient de refuser la demande de permis pour ce motif. A ce titre, si un acte de droit privé opposable aux tiers, tel qu’un acte ou un compromis de vente, est en principe opposable dans les mêmes conditions à l’administration tant qu’il n’a pas été déclaré nul par le juge judiciaire, il appartient à l’administration, en cas de tentative de fraude en vue d’obtenir un permis de construire, d’y faire échec, alors même qu’est en cause un acte de droit privé. Un tiers justifiant d’un intérêt pour agir et saisissant dans le délai de recours le juge de l’excès de pouvoir d’une demande recevable en ce sens est fondé à demander l’annulation du permis de construire qui aurait été accordé dans un tel cas. La fraude , dont le juge de l’excès de pouvoir apprécie l’existence à la date du permis de construire, est caractérisée lorsqu’il ressort des pièces du dossier, y compris le cas échéant au vu d’éléments dont l’administration n’avait pas connaissance à cette date, que le pétitionnaire a eu l’intention de tromper l’administration ou s’est livré à des manoeuvres en vue d’obtenir un permis de construire indu. »
Source : CE, 17 février 2023, n° 461212 (et lire les conclusions de M. Mathieu Le Coq in JCP ACT, n° 29-33, 24 juillet 2023, 2246).

La fraude requiert cumulativement pour reprendre en d’autres termes le résumé du rapporteur M. Le Coq dans ses conclusions précitées :

• « des agissements de la part de l’administré visant à obtenir un avantage indu » (par une fausse déclaration ou, comme en l’espèce, par un usage détourné de la loi, i.e. par une « fraude à la loi »)
• « la volonté ou au moins la conscience de tromper ou d’induire en erreur l’Administration »

Mais là, est-ce le cas ?

Le TA a estimé que le pétitionnaire s’était donc livré à des manœuvres en vue d’obtenir une autorisation d’urbanisme indue, au point donc de constituer une fraude à la loi. 

Application intelligente mais légale de la loi ? ou application illégale car deux opérations légales conduites l’une après l’autre, prises ensemble, seraient une fraude à la loi ?

Le TA de Toulon a tranché dans ce dernier sens. Il sera intéressant de voir ce qu’en dira peut être un juge d’appel. Mais en attendant, un peu de prudence ne saurait nuire pour les porteurs de projets…

Source : 

TA Toulon, 10 octobre 2025, Association pour la sauvegarde de la nature dans la presqu’île de Giens (ASNAPIG) et Comité d’intérêt local (CIL) pour la défense de la presqu’île de Giens, n°2203212 et 2301458