Travaux non conformes : comment les régulariser ?

Lorsque des travaux ont été réalisés en méconnaissance de l’autorisation obtenue, peuvent-ils être régularisés ? Dans l’affirmative, cette régularisation peut-elle prendre la forme d’un permis modificatif ? Peut-elle être exigée par la commune lors du dépôt d’une nouvelle demande d’autorisation ?

Autant de questions auxquelles le Conseil d’Etat vient de répondre dans une décision du  25 novembre 2020 et qui est riche de trois enseignements.

Premier enseignement : la régularisation peut être effectuée par la délivrance d’un permis de construire modificatif tant que la construction n’est pas achevée. 

Si le permis de construire initial (celui qui n’a pas été respecté lors de l’exécution des travaux) n’est pas frappé de caducité, la régularisation peut intervenir par la délivrance d’un permis modificatif tant que les travaux ne sont pas achevés et, bien sur, si la modification ne remet pas en cause la conception générale du projet :

« L’autorité compétente, saisie d’une demande en ce sens, peut délivrer au titulaire d’un permis de construire en cours de validité, tant que la construction que ce permis autorise n’est pas achevée, un permis le modifiant, sous réserve que les modifications apportées au projet initial n’en remettent pas en cause, par leur nature ou leur ampleur, la conception générale ».

A contrario, on en déduit donc que si les travaux autorisés par le permis initial sont achevés et que certains d’entre-eux ne sont pas conformes à l’autorisation délivrée, leur régularisation devra prendre le chemin du dépôt d’une nouvelle demande de permis de construire portant sur l’ensemble de la construction.

Deuxième enseignement : La commune ne peut pas exiger la régularisation des travaux si elle n’a pas contesté leur conformité dans les trois mois suivant la réception de la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux. 

En cas de dépôt d’une nouvelle demande d’autorisation portant sur la construction,  la commune peut-elle exiger du pétitionnaire que sa demande comprenne la régularisation des travaux réalisés au mépris de l’autorisation initiale ?

Oui, répond le Conseil d’Etat, mais uniquement si la commune a contesté la conformité des travaux dans le délai de trois mois qui suit la réception de la déclaration d’achèvement des travaux (ou bien si ce délai de trois mois n’est pas encore expiré) :

En vertu de l’article R. 462-6 du même code, dans sa rédaction applicable au litige, à compter de la date de réception en mairie de la déclaration signée par le bénéficiaire du permis de construire attestant l’achèvement et la conformité des travaux, l’autorité compétente dispose, sous réserve des cas où un récolement des travaux est obligatoire, d’un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration, au-delà duquel elle ne peut plus exiger du propriétaire qui envisage de faire de nouveaux travaux qu’il présente une demande de permis ou dépose une déclaration portant sur les éléments de la construction existante édifiés sans respecter le permis de construire précédemment obtenu ou la déclaration préalable précédemment déposée.

Dès la réception de l’attestation d’achèvement et de conformité des travaux  les services doivent donc être vigilants car, s’ils s’abstiennent de toute réaction pendant une période de trois mois et que la construction s’avère finalement non-conforme à l’autorisation délivrée, il ne pourra plus être exigé du pétitionnaire qu’il procède à la régularisation de ses travaux à l’occasion du dépôt d’une nouvelle demande.

Troisième enseignement : le pétitionnaire peut toujours solliciter un nouveau permis de construire régularisant l’ensemble de la construction.

Même si la possibilité de réaction de la commune est limitée dans le temps, et que les travaux sont achevés, cela n’interdit pas au pétitionnaire de solliciter la délivrance d’un nouveau permis régularisant l’ensemble de la construction réalisée sur place, sous réserve bien sur, que la règle d’urbanisme applicable ne s’y oppose pas :

« Enfin, si la construction achevée n’est pas conforme au projet autorisé, le titulaire du permis de construire conserve la faculté, notamment si une action civile tendant à la démolition ou à la mise en conformité de la construction a été engagée, de solliciter la délivrance d’un nouveau permis de construire destiné à la régulariser, qui doit porter sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé et respecter les règles d’urbanisme en vigueur à la date de son octroi« .

Désormais, en cas de travaux réalisés en méconnaissance d’une autorisation délivrée, chacun des acteurs sait ce qu’il peut faire pour régulariser la situation, si la régularisation est possible bien évidemment.

Ref. : CE, 25 novembre 2020, req., n° 429623. Pour lire l’arrêt, cliquer ici