Il est usuel (si ce n’est systématique) que les PLU fixent des règles d’urbanisme qui varient en fonction des destinations des constructions. Lorsque des travaux sont envisagés sur un bâtiment existant, il devient alors primordial de déterminer à quelle destination il doit être rattaché car c’est cette opération qui permet ensuite de définir les règles d’urbanisme qui peuvent être opposées au pétitionnaire.

Lorsque la construction est récente et qu’elle a été édifiée sur le fondement d’une autorisation d’urbanisme, cette opération présente rarement des difficultés car c’est ladite autorisation qui indique la destination du bâtiment.

En revanche, déterminer la destination d’une construction existante peut s’avérer beaucoup plus difficile lorsque le bâtiment est ancien et qu’il a fait l’objet de transformations au fur et à mesure des années, parfois à une époque où aucune autorisation d’urbanisme n’était requise pour modifier la destination des locaux.

Saisi de cette difficulté par un recours relatif à un immeuble qui, à l’origine, avait abrité une imprimerie (ce qui lui donnait donc une destination industrielle), puis avait été transformé au cours du 20ème siècle en établissements d’enseignement supérieur (soit une destination rattachée à la catégorie des « constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif« , les fameux « CINASPIC », cette catégorie étant toujours applicable dans cette affaire), le Conseil d’Etat vient de préciser la méthodologie à suivre.

Tout d’abord, il faut se référer au contenu des autorisations d’urbanisme qui ont pu être délivrées à propos de cette construction et, si celles-ci n’existent pas, vérifier si les caractéristiques du bâtiment ne permettent pas de lui donner une seule destination.

Mais si le recours à ces deux éléments ne permet toujours pas d’attribuer au bâtiment une destination précise (ce qui était le cas ici, l’imprimerie ayant cédé sa place à un établissement d’enseignement à une époque où les changements de destination n’avaient pas à être autorisés et les locaux pouvant indifféremment accueillir l’une ou l’autre de ces activités),  il faut alors se fonder sur « l’ensemble des circonstances de l’espèce », ce qui peut comprendre  l’historique des activités qui ont été exercées dans les lieux.

C’est pour cette raison que le Conseil d’Etat a validé le raisonnement du juge d’appel ayant considéré que l’immeuble devait être rattaché à la destination « CINASPIC » au motif que si, à l’origine, il avait été affecté à une activité industrielle en raison de son aménagement en imprimerie, il avait perdu cette destination du fait de son utilisation pour accueillir des établissements d’enseignement pendant plus de trente ans :

« lorsque la destination d’un immeuble ne peut, en raison de son ancienneté, être déterminée par les indications figurant dans une autorisation d’urbanisme ni, à défaut, par des caractéristiques propres ne permettant qu’un seul type d’affectation, il appartient au juge administratif devant lequel la destination en cause est contestée d’apprécier celle-ci en se fondant sur l’ensemble des circonstances de fait de l’espèce.

 Il ressort des énonciations de l’arrêt attaqué que la cour administrative d’appel de Paris, après avoir rappelé que les locaux, objets du litige, avaient été construits à la fin du 19ème siècle et initialement utilisés par une imprimerie, a relevé qu’ils ont par la suite notamment été utilisés par l’Ecole des hautes études en sciences sociales (EHESS), qui est un établissement d’enseignement supérieur, entre 1984 et 2015, soit pendant plus de 30 ans, pour y accueillir deux unités de recherche, un service éditions, une bibliothèque, des services administratifs et des espaces de stockage. C’est par une appréciation souveraine exempte de dénaturation que la cour administrative d’appel a jugé que ces locaux avaient perdu leur destination industrielle initiale et, compte tenu de leur utilisation suffisamment établie, qu’ils relevaient de la destination des CINASPIC telle que définie par le règlement du plan local d’urbanisme de Paris cité au point 4, ce qui impliquait qu’ils devaient être pris en compte au titre des surfaces liées à la fonction résidentielle pour l’application du 2° de l’article UG 2.2.1 cité au point 4. En statuant ainsi, la cour administrative d’appel de Paris, qui a suffisamment motivé son arrêt sur ce point, n’a pas commis d’erreur de droit »

Conclusion : Pour certains dossiers, les praticiens de l’urbanisme devront se transformer en historiens et remonter le temps pour déterminer la destination juridique d’une construction existante.

A vos archives !

Ref. : CE, 8 juillet 2024, Ville de Paris, req., n° 475634. Pour lire l’arrêt, cliquer ici