Le Conseil d’État a rendu une intéressante décision en droit de l’urbanisme le 21 février 2025 (M. D… et autres c. Commune de Marseille et société Logirem, n° 493902, aux tables du recueil Lebon). Voyons-en les quatre apports au fil d’une courte vidéo et d’un bref article. 

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I. VIDEO (59 secondes)

 

https://youtube.com/shorts/AREQebMC49I

 

 

II. ARTICLE

 

Le Conseil d’Etat a rendu un intéressant arrêt, à mentionner aux tables du recueil Lebon, et qui comporte pas moins de quatre apports :

 

• 1/
  la suppression temporaire de l’appel pour les recours introduits contre certaines autorisations d’urbanisme en zone tendue (art. R. 811-1-1 du CJA) s’étend aux recours contre un constat de caducité de l’une de ces autorisations. Citons, sur ce point, le résumé des futures tables :
  • « les dispositions de l’article R. 811-1-1 du code de justice administrative (CJA), qui ont pour objectif, dans les zones où la tension entre l’offre et la demande de logements est particulièrement vive, de réduire le délai de traitement des recours pouvant retarder la réalisation d’opérations de construction de logements ayant bénéficié d’un droit à construire, doivent être regardées comme concernant non seulement les recours dirigés contre des autorisations de construire, de démolir ou d’aménager, mais également, lorsque ces autorisations ont été accordées, les recours dirigés contre les décisions constatant leur péremption ou refusant de la constater.»
  • Attention : ceci sera aussi vrai lorsque la décision attaquée est un refus de constater la caducité du permis.

 

• 2/
  en matière de tierce opposition à un jugement annulant un constat de caducité d’une autorisation d’urbanisme, il y a compétence en premier et dernier ressort des tribunaux administratifs (sous réserve d’un éventuel recours en cassation devant le Conseil d’Etat, bien sûr) :
  • « les voies de recours ouvertes contre la décision prise sur un recours en tierce opposition à une décision juridictionnelle sont les mêmes que celles qui sont prévues contre la décision dont la rétractation est demandée. Il résulte de ce qui précède que le Conseil d’Etat est compétent pour connaître de la décision rendue en premier et dernier ressort par un tribunal administratif statuant sur un recours en tierce opposition formé contre un jugement annulant une décision constatant la caducité d’un permis de construire.»
    
  • (c’est logique car déjà le Conseil d’Etat avait étendu ce régime refusant tout appel, en zone tendue pour les jugements à la suite de recours contre les décisions refusant de constater la péremption d’une autorisation d’occupation du sol : CE, 22 novembre 2022, Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 153 rue de Saussure, n° 461869, rec. T. pp. 618-986. Voir aussi CE, 26 avril 2022, Société Immobilière Aire Saint-Michel, n° 452695 ainsi que CE, 2 juin 2023, n° 461645, au rec.).

 

• 3/
  L’arrêt reconnaît la possibilité pour les voisins d’un projet de faire une tierce opposition à un jugement qui a annulé le constat de la caducité d’un permis de construire, si ce constat a été effectué à leur demande.
  Cela vise l’hypothèse suivante :
  – un voisin demande à la commune de constater que le permis délivré à M. X  est devenu caduc, les travaux n’ayant pas démarré ou ayant été interrompus trop longtemps.
  – La commune accepte et prend une décision qui dit que le permis est bien caduc.
  – M. X, pas content, conteste cette décision devant le TA. A ce stade là, les voisins ne sont pas mis en cause dans la procédure.
  – Le TA donne raison à M. X ce qui réactive son permis.
  – auparavant, la jurisprudence du Conseil d’Etat  interdisaient aux voisins de contester ce jugement (car ils n’ont pas participé à la procédure…). Cet arrêt revient sur cela en permettant la tierce-opposition, mais uniquement si les voisins ont demandé à la commune de constater la caducité du permis, comme cela était le cas en l’espèce.

 

• 4/
  En cas de recours formé par un tiers à l’encontre d’un permis de construire modificatif, il y a bien suspension du délai de validité du permis de construire initial (art. R. 424-19 du code de l’urbanisme). Mais jusqu’à quand ? Notamment en cas d’absence de travaux ? Réponse, à ce sujet, avec ce futur résumé des tables :
  • « Il résulte des dispositions de l’article R. 424-19 du code de l’urbanisme qu’en cas de recours contentieux contre un permis de construire, le délai à l’issue duquel ce permis de construire est périmé en l’absence d’engagement des travaux dans le délai prévu à l’article R. 424-17 du même code, prorogé le cas échéant dans les conditions prévues aux articles R. 424-21 et R. 424-23 de ce code, est suspendu jusqu’à la date à laquelle la décision juridictionnelle rendue sur ce recours devient irrévocable. »
  • (ceci prolonge et, surtout, précise la décision du Conseil d’Etat de 2020 selon laquelle le recours dirigé contre un permis modificatif suspend la période de validité du permis initial : CE, 19 juin 2020, Commune de Saint-Didier-au-Mont-d’Or, n° 434671, rec. T. pp. 1064-1066).

 

Source :

Conseil d’État, 21 février 2025, M. D… et autres c. Commune de Marseille et de la société Logirem, n° 493902, aux tables du recueil Lebon

Voir aussi les conclusions de M. Clément MALVERTI, Rapporteur public :

• https://www.conseil-etat.fr/fr/arianeweb/CRP/conclusion/2025-02-21/493902?download_pdf