Dans le régime assez complexe des biens vacants et sans maîtres (I), la Cour de cassation vient de juger que « doit être regardé comme s’étant présenté à la succession, au sens de l’article L. 1123-1 du code général de la propriété des personnes publiques, le successible qui se manifeste dans le délai de trente ans suivant le décès du propriétaire d’un immeuble pour en réclamer la transmission successorale, et, ainsi, faire obstacle à son appropriation publique» (II).
I. Rappels
I.A. Présentation générale
Le régime des biens vacants et sans maître constitue, pour les communes, souvent une découverte, parfois une opportunité et, toujours, un casse-tête juridique.
Voir, à ce sujet, ma vidéo de 2021, d’une durée de 11 mn 31 :
https://youtu.be/lY5WhQP_YIY
Selon l’article 713 du code civil, les biens qui n’ont pas de maître appartiennent à la commune sur le territoire de laquelle ils sont situés.
Selon l’article L. 1123-1, 1°), du code général de la propriété des personnes publiques (CG3P) :
« Sont considérés comme n’ayant pas de maître les biens autres que ceux relevant de l’article L. 1122-1 et qui :
1° Soit font partie d’une succession ouverte depuis plus de trente ans et pour laquelle aucun successible ne s’est présenté. Ce délai est ramené à dix ans lorsque les biens se situent dans le périmètre d’une grande opération d’urbanisme au sens de l’article L. 312-3 du code de l’urbanisme ou d’une opération de revitalisation de territoire au sens de l’article L. 303-2 du code de la construction et de l’habitation, dans une zone France ruralités revitalisation mentionnée aux II et III de l’article 44 quindecies A du code général des impôts ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville au sens de l’article 5 de la loi n° 2014-173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine ; la présente phrase ne fait pas obstacle à l’application des règles de droit civil relatives à la prescription ;
2° Soit sont des immeubles qui n’ont pas de propriétaire connu et pour lesquels depuis plus de trois ans les taxes foncières n’ont pas été acquittées ou ont été acquittées par un tiers. Ces dispositions ne font pas obstacle à l’application des règles de droit civil relatives à la prescription ;»
N.B. : sur la prescription trentenaire, cf. Cass., 3ème civ., 7 juillet 2015, n°14-14.684 et article 2227 du Code civil.
I.B. Régime du bien à son entrée dans le patrimoine communal
« En règle générale, lorsqu’un bien est acquis par une commune, il relève au moment de son acquisition du domaine privé de celle-ci. Ce n’est que si un bien remplit les conditions fixées par les articles L. 2111-1 et L. 2111-2 du CGPPP pour faire partie du domaine public, qu’il relève effectivement du domaine public communal, même en l’absence d’acte formel de classement » (Rép. Min. au Sénat n°16103 du 08/03/2012).
Donc le bien appartient en principe au domaine privé sauf si (article L. 2111-1 du CG3P) :
Et ce sans exception d’illégalité ensuite au stade du classement dans le domaine public si la décision d’incorporation est devenue définitive (CE, 1er avril 1992, 57998, publié au rec.)
NB 1 : avec quelques spécificités pour les biens agricoles.
NB 2 : il est à noter aussi que le régime des « terres vaines et vagues, landes, bruyères et terrains habituellement inondés ou dévastés par les eaux » est à mettre à part (art. 1401 CGI ; BOI-IF-TFNB-10-20, 6 nov. 2015, § 460 à 530 ; CE, S., 18 juin 1965, n° 58749 ; CE, 27 novembre 1974, n° 86982 et n° 87085, rec. p. 77).
I.C. Restitution ou indemnisation dans certains cas
L’article L. 2222-20 du CG3P est ainsi rédigé :
« Lorsque la propriété d’un immeuble a été transférée ou attribuée, dans les conditions fixées aux articles L. 1123-3 et L. 1123-4, à une commune, à un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre ou, à défaut, à l’Etat, au Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres ou au conservatoire régional d’espaces naturels agréé au titre de l’article L. 414-11 du code de l’environnement, le propriétaire ou ses ayants droit sont en droit d’en exiger la restitution. Il en est de même lorsque, en application du 1° de l’article L. 1123-1 du présent code et de l’article 713 du code civil, la propriété d’un bien a été transférée aux personnes publiques mentionnées à la première phrase du présent alinéa moins de trente ans après l’ouverture de la succession.
« Toutefois, il ne peut être fait droit à cette demande si le bien a été aliéné ou utilisé d’une manière s’opposant à cette restitution. Ils ne peuvent, dans ce cas, obtenir de la commune, de l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre, de l’Etat, du Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres ou du conservatoire régional d’espaces naturels agréé que le paiement d’une indemnité représentant la valeur de l’immeuble au jour de l’acte d’aliénation ou, le cas échéant, du procès-verbal constatant la remise effective de l’immeuble au service ou à l’établissement public utilisateur.
« A défaut d’accord amiable, l’indemnité est fixée par le juge compétent en matière d’expropriation pour cause d’utilité publique.
« La restitution de l’immeuble, ou à défaut, le paiement de l’indemnité, est subordonné au paiement par le propriétaire ou ses ayants droit du montant des charges qu’ils ont éludées, apprécié depuis le point de départ du délai de trois ans mentionné aux 2° et 3° de l’article L. 1123-1 du présent code pour les immeubles mentionnés aux mêmes 2° et 3°, ainsi que du montant des dépenses nécessaires à la conservation du bien engagées par la commune, par l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre, par l’Etat, par le Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres ou par le conservatoire régional d’espaces naturels agréé.»
Donc :
- le propriétaire ou ses ayants droit sont en droit d’exiger la restitution du bien : la restitution peut être constatée par un acte en la forme administrative publié par le service de la publicité foncière, aux frais de l’auteur de la revendication. L’État ou la collectivité n’ont pas à reverser les fruits perçus et peuvent demander certaines charges (trois dernières TF).
- si l’immeuble présumé sans maître a été aliéné par la collectivité publique ou utilisé d’une manière incompatible avec sa restitution et que le propriétaire ne peut récupérer son bien, il en résultera le paiement d’une indemnité (valeur de l’immeuble au jour de l’aliénation ; fixation au besoin du montant comme en expropriation, schématiquement).
… Si bien sûr le bien n’a pas été légalement récupéré par prescription trentenaire ou si un vice est trouvé par ces requérants.
En cas de risque de restitution pesant sur la personne publique :
- il est possible pour la personne victime d’obtenir de la Commune une indemnité égale à la valeur de l’immeuble au jour de l’acte d’aliénation.
- La restitution du bien ou le paiement de l’indemnité est subordonné au paiement par le propriétaire ou ses ayants droit du montant :
- des charges qu’ils ont éludées depuis le point de départ du délai de 3 ans prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1123-3 (comme, par exemple, les taxes foncières) ;
- des dépenses engagées par la Commune ou par l’Etat pour la conservation du bien.
- Le bien a été aliéné (hypothèse d’une vente) ;
- Le bien a été utilisé d’une manière ne permettant pas sa restitution (hypothèse d’une affectation à l’intérêt général ; intégration au domaine public).
NB : pour les biens non immobiliers voir l’article 713 du Code civil.
I.D. Répartition des compétences entre juridictions
Le Conseil d’Etat a ensuite complété cet édifice en posant que :
- relève en principe du juge administratif la demande d’indemnisation formée par la personne qui prétend être propriétaire d’un immeuble présumé sans maître à raison des fautes commises par une personne publique à l’occasion de l’incorporation de cet immeuble dans le domaine communal en application des articles L. 1123-1, L. 1123-3 et L. 1123-4 du code général de la propriété des personnes publiques (CG3P),
- relève du juge judiciaire la demande tendant à l’indemnisation du préjudice né de la perte du bien lui-même, indemnisable à hauteur de la valeur de cet immeuble, faute d’accord amiable (article L. 2222-20 du CG3P).
Source : CE, 18 mars 2024, n° 474558, aux tables
Le même jour, par une autre décision, le Conseil d’Etat confirmait par ailleurs que la délibération que prend le conseil municipal, pour incorporer dans le domaine de la commune, ces biens qui sont présumés sans maître, de même que l’arrêté du maire constatant cette incorporation, relèvent bien sûr du juge administratif.
Source : CE, 18 mars 2024, n° 463364, aux tables du recueil Lebon
Sur ces deux arrêts du 18 mars 2024, voir ici notre article plus détaillé.
A noter : une demande en référé suspension est possible même après accomplissement des formalités par la commune (Conseil d’État, 26 avril 2024, 475259, aux tables).
I.E. Un service en ligne
- information sur ce service :
- accès à ce service :
II. La Cour de cassation vient de préciser les conditions dans lesquelles un successible peut se manifester dans le délai de trente ans suivant le décès du propriétaire d’un immeuble pour en réclamer la transmission successorale
Si un hériter se manifeste après l’expiration du délai trentenaire… celui-ci ne peut plus demander indemnisation. Après l’heure, ce n’est plus l’heure.
Source : Cass., 3e civ., 12 juillet 2018, n° 17-16.103
Mais ce point de droit vient d’être précisé et assoupli (dans son principe) par la Cour de cassation en ces termes :
« 8. Doit être regardé […] comme s’étant présenté à la succession le successible qui se manifeste dans le délai de trente ans suivant le décès du propriétaire pour réclamer la transmission successorale des immeubles concernés, et, ainsi, faire obstacle à leur appropriation publique. »
En l’espèce, une personne est décédée le 16 janvier 1986 et l’incorporation au domaine de la commune a été faite par délibération du 2 mars 2016 et par arrêté du 24 mai 2016.
En l’espèce, ce n’est que le 8 décembre 2020 que les possibles héritiers se sont manifestés sur le fondement des articles L 2222-20 et suivants du CG3P (CA Amiens, 1re ch. civ., 26 janv. 2023, n° 21/04318). Trop tard donc :
« 9. Ayant relevé que [N] [J] était décédée le 16 janvier 1986, puis souverainement retenu que [V] [O] ne caractérisait pas l’acceptation tacite de la succession qu’elle invoquait, la cour d’appel, qui a ainsi fait ressortir qu’aucun successible ne s’était présenté avant l’expiration du délai trentenaire pour réclamer la transmission successorale des parcelles en litige, en a exactement déduit, sans ajouter une condition à la loi, que la demande de restitution devait être rejetée.»
Reste donc le principe suivant :
« Doit être regardé comme s’étant présenté à la succession, au sens de l’article L. 1123-1 du code général de la propriété des personnes publiques, le successible qui se manifeste dans le délai de trente ans suivant le décès du propriétaire d’un immeuble pour en réclamer la transmission successorale, et, ainsi, faire obstacle à son appropriation publique»
Comme l’a titré Mme Mélanie Jaoul, Maître de conférences, Université de Montpellier, sur Dalloz actualités ( voir ici) :
« la simple « présentation » d’un héritier est insuffisante pour faire échec à l’appropriation publique »
Pendant le délai trentenaire, obstruction à l’appropriation du bien par la commune ne sera possible qu’en cas de succession ouverte ou d’héritiers ayant expressément ou tacitement accepté la succession.
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