Lorsqu’une personne publique utilise son droit de préemption et qu’il existe un  désaccord avec le vendeur sur le prix d’acquisition du bien concerné, c’est le juge de l’expropriation qui, au final, tranche ce litige en fixant ce prix.

Mais si le bien préempté est constitué d’un lot situé dans un immeuble organisé en copropriété, l’état des parties communes peut-il influer sur la valeur de ce même lot ? Notamment, si les parties communes sont dégradées, cette circonstance est-elle de nature à faire baisser le prix d’acquisition de la partie privative par la personne titulaire du droit de préemption ?

A cette question, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence avait répondu par la négative, notamment après avoir relevé que l’absence d’entretien de l’immeuble était la conséquence de l’opération d’aménagement qui était à l’origine de l’exercice du droit de préemption (en l’occurence, la réalisation d’une zone d’aménagement différé).

Cette réponse a été sanctionnée par la Cour de cassation, laquelle considère, au contraire, que l’état des parties communes d’un immeuble doit être pris en compte, lorsqu’il s’agit de déterminer la valeur de l’une de ses parties privatives :

« Il en résulte que le prix du bien préempté, qui doit être fixé d’après sa consistance au jour du jugement de première instance, prend en compte, s’agissant de biens situés dans un immeuble en copropriété, l’état des parties privatives et des parties communes,même si la dégradation de ces dernières résulte de l’arrêt de tous travaux de rénovation et d’entretien après la création de la zone d’aménagement différé.

Pour fixer comme il le fait le prix du bien préempté, l’arrêt retient que l’état dégradé de l’immeuble et des parties communes n’a pas à être pris en compte, dès lors que cet état ne résulte pas d’une carence de l’exproprié mais de la création de la zone d’aménagement différé en vue de la constitution d’une réserve foncière et de l’acquisition des lots de copropriété par l’expropriant, ayant conduit à l’arrêt de tous travaux de rénovation et d’entretien.

En statuant ainsi, la cour d’appel a violé les textes susvisés ».

Lors du transport sur les lieux qui est organisé par le juge de l’expropriation, il ne faudra donc pas oublier de visiter l’ensemble des parties communes de l’immeuble concerné, les éléments constatés pouvant influer sur le prix final d’acquisition.

Ref. : Cass., 3ème, 3 avril 2025, Pourvoi n° 23-23206. Pour lire l’arrêt, cliquer ici