Désormais, il faut être motivé pour constater la caducité d’une autorisation d’urbanisme.. Voyons cela avec Nicolas Polubocsko, au fil d’une vidéo et d’un article. 

I. VIDEO (4 mn 05)

https://youtu.be/YTWFkUcgtzY

II. ARTICLE

En application de l’article R. 424-17 du Code de l’urbanisme, un permis est frappé de caducité de plein droit si les travaux ne sont pas entrepris dans un délai de trois ans à compter de sa délivrance ou bien si, une fois cette première période expirée, ils sont interrompus pendant une durée d’une année (ces durées ayant été prorogées récemment, v. : https://blog.landot-avocats.net/2025/05/27/la-duree-de-validite-des-autorisations-durbanisme-delivrees-depuis-le-1er-janvier-2021-est-prolongee/).

La péremption du permis intervient alors de plein droit et il n’est nullement nécessaire que la collectivité compétente (bien souvent le maire de la commune) intervienne pour prendre un acte constatant cette caducité.

Mais si un tel acte est émis (ne serait-ce pour rappeler à l’administré qu’il ne peut plus démarrer ou poursuivre ses travaux car, juridiquement, il n’a plus d’autorisation), son auteur doit être vigilant car le Conseil d’Etat vient de préciser que, dans ce cas de figure, la décision prise devait être motivée et être précédée d’une procédure contradictoire :

« La décision de constater la caducité d’une autorisation d’urbanisme manifeste l’opposition de l’autorité administrative à la réalisation du projet du pétitionnaire, motif pris de ce qu’elle considère qu’il est déchu du droit de construire attaché à l’autorisation d’urbanisme qui lui a été accordée. Elle doit dès lors être motivéeen application du 5° de l’article L. 211-2 du code des relations entre le public et l’administration, comme toute décision de refus fondée sur la péremption de cette autorisation en l’absence de dispositions spéciales applicables, et, en application de l’article L. 121-1 du même code, précédée d’une procédure contradictoire ».

Mais l’omission de ces formalités n’aboutira pas nécessairement à l’annulation de la décision constatant la caducité en cas de recours.

En effet, le Conseil d’Etat a précisé que :

• si la décision actant la caducité du permis ne résulte que du seul constat d’une situation factuelle (par exemple, aucun travaux n’ont été effectués sur le terrain pendant trois ans), ses irrégularités formelles seront privées de toute conséquence et ne pourront entrainé son annulation par le juge,
• en revanche, si la caducité est prononcée après une appréciation par l’autorité de la situation sur place (par exemple, des travaux ont débuté mais l’autorité administrative considère qu’ils sont insuffisants pour caractériser le début de mise en oeuvre de l’autorisation), l’absence de motivation ou d’organisation d’une procédure contradictoire préalable pourra entrainer l’annulation de la décision constatant la caducité du permis.

Même si l’acte de l’administration ne fait que constater une situation résultant de la simple application du Code de l’urbanisme, elle doit être adoptée selon les formes requises pour les décision défavorables à l’administré, le tout avec un risque de sanction par la juge qui variera en fonction de chaque situation.

Bref, pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué ?

Ref. : CE, Avis, 1er juillet 2025, SCI les trois Lynx, n° 502802. Pour lire l’avis, cliquer ici