Chaque vendredi, un des 4 pôles du cabinet Landot & associés diffuse un petit « retour terrain » : une expérience vécue. 

Nous ne diffusons pas des informations sur les dossiers les plus connus, les plus emblématiques :

• d’une part parce que le secret professionnel s’en trouverait violé, 
• et d’autre part parce que le but de cette chronique est justement de montrer le travail quotidien, ordinaire mais passionnant, tel que nous le vivons avec nos clients, à la manière d’un petit « retour sur expérience »

Aujourd’hui, un petit « retour de terrain » du pôle « TEI ». 

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Les zones d’activités économiques (ZAE) ont beau être une compétence transférée aux communautés depuis au moins 2017 (elles étaient auparavant d’intérêt communautaire), elles n’en finissent pas de poser des questions quant à leur transfert et nous accompagnons encore nombre de territoires sur la stratégie en ce domaine, et ce à plusieurs niveaux.

Il faut dire qu’en pratique nombre de territoires en pratique n’ont pas nécessairement pris toutes les conséquences du transfert.

Zone libre

Sur le transfert en lui-même : certains territoires que nous accompagnons n’ont pas toujours transféré les ZAE, sur le plan opérationnel, faute d’avoir identifié ce qu’est une ZAE. En droit la communauté est compétente, c’est entendu. Reste à définir ce qu’est une zone et sur ce point, même si désormais un inventaire doit être établi (mais plus pour s’assurer d’une optimisation de l’usage du foncier) cet inventaire ne limite pas la compétence d’une part et le législateur a été avare de définitions précises de ce que sont les ZAE.

Le travail du juriste consistera alors à identifier avec les services et l’aide de bureaux spécialisés les zones sur le territoire avec le bon curseur et formaliser ce transfert tardif.

Il est souvent utile à ce stade que la communauté s’accompagne, comme ce fut en l’espace le cas sur certains dossier, de cette expertise tierce pour diagnostiquer la zone et surtout identifier une stratégie de développement et de redynamisation de la zone.

Pour 100 briques, t’as plus rien

Dans un deuxième temps, la question reste bien entendu le financement de la compétence. Les ZAE coutent cher à aménager avec l’espoir de redynamiser le territoire … ou de ne pas perdre d’entreprises. Les anciennes zones coûtent souvent assez cher car il faut travailler sur leur second vie. Il faut les financer.

Bien entendu la question se posera autour de l’évaluation du transfert de charge et la nécessité ou non de réunir la CLECT au sens de l’article 1609 nonies C du CGI (qui donne des cauchemars a certains tout en aidant d’autres à s’endormir).

Hélas, le transfert ayant eu lieu en 2017 … il y aura débat sur les mécanismes a retenir au regard des attributions de compensation. Du reste, les critères d’évaluation sont plus complexes que sur d’autres services. Il faudra ruser et jouer parfois sur les mécanismes des AC Libres, ou encore d’autres mécanismes. Le travail consiste a alors évaluer les mécanismes, les comparer et adapter.

L’enjeu bien souvent est alors de prendre en compte aussi les besoins futurs du territoire qui ne peuvent pas toujours être pris en compte par les mécanismes « classiques ». Mais il faudra aussi réfléchir à l’après et sur des éventuels partages de la richesse dégagée entre le territoire et les solidarités à mettre en place (pacte financier et fiscal, DSC, etc.).

Un fauteuil pour deux

Assumer la compétence est une chose. Gérer la proximité en est une autre.

Les missions s’accompagnent souvent d’une réflexion sur la distinction entre l’investissement et le fonctionnement. S’il est entendu qu’il n’est pas possible, en droit, de scinder les deux par une compétence faisant ce découpage, des moyens existent en revanche pour rendre des aspects du fonctionnement au quotidien aux communes.

Reste à déterminer néanmoins :

• quand rendre certains actes de gestion aux communes ?
•  quels outils mettre en place ? la question est-elle de rendre la gestion par une délégation de gestion de l’article L.5216-7-1 ou L.5214-16-1 … ou juste de s’appuyer sur la mutualisation dans quel cas une mise à disposition des services techniques (L.5211-4-1 du CGCT) est peut-être plus appropriée ?
• ou faut-il même aller jusqu’à restituer des ouvrages aux communes ?
• etc.

Des questions importantes à se poser pour adopter une approche opérationnelle et réaliste de la gestion des ZAE.

Moi y’en a vouloir des sous !

Puis vient le temps de la commercialisation et avant elle la question du foncier. Plusieurs solutions sont possibles pour la commercialisation des parcelles « communales » (pour les parcelles déjà dans le giron communautaire dans le cadre d’acquisition, opérations d’aménagement, etc. la question sera plus simple et liée à l’outil employé).

Si la ZAE avait une origine communale, le mécanisme par défaut des parcelles communales de la zone est celui de la mise à disposition (auparavant la loi prévoyant le transfert en pleine propriété, qui reste néanmoins une option). Pour vendre à un tiers le terrain, « en bonne intelligence » entre la commune et la communauté, plusieurs scénarios sont alors possibles pour gérer le fait qu’en droit foncier la communauté n’est pas propriétaire  :

• soit celle de la vente-revente : la commune vend à la communauté qui revend tout de suite à l’entreprise. Cette procédure est parfois longue, complexe et peut-être difficile à combiner avec une promesse de vente. Elle permet néanmoins un enchainement  cohérent au regard des compétences transférées.
• soit celle de l’acte tripartite : la commune et la communauté signent chacune en ce qui la concerne, l’une en tant qu’autorité compétente et l’autre en tant que propriétaire. C’est une solution assez simple. Elle peut aussi avoir son intérêt en cas de ventes complexes ou chaque entité a une part du foncier.
• soit celle de la vente par la commune avec mandat : la commune vend et la communauté lui donne préalablement mandat, par convention, pour vendre sa quote-part de droits en son nom – en se fondant à la fois sur l’article L.5216-7-1 du CGCT et sur le fait que cette convention vaut mandat au sens du droit civil.

NB1 : Sans oublier cependant les formalités notariales et la consultation préalable du service de la Direction de l’Immobilier de l’État (DIE, ex-France Domaines), notamment obligatoire pour toute cession d’immeuble par une commune de plus de 2000 habitants !

NB2 : Les titres sont des titres de films. Le lecteur nous pardonnera leur lien très approximatif avec le sujet … mais ils nous fallait bien faire un clin d’oeil en ces temps de festival de Cannes.

Article rédigé en collaboration avec François Ducol