En droit de l’urbanisme, la possibilité de régulariser un permis de construire  entaché d’illégalité est admise et peut prendre notamment la forme de la délivrance d’un permis modificatif qui aura pour effet de purger les éventuelles irrégularités de l’autorisation initiale.

Dans ce cas, si le permis initial a été contesté devant le juge administratif et que l’instance est toujours en cours, les moyens soulevant des illégalités qui auraient ainsi été régularisées seront rejetés et ne pourront entraîner l’annulation de l’autorisation.

Par une décision rendue le 18 décembre 2024, le Conseil d’Etat vient de préciser que ce mécanisme ne pouvait s’appliquer lorsque le permis de construire initial est entaché de fraude, c’est-à-dire lorsqu’il a été obtenu au terme de manoeuvres effectuées dans le but de tromper les services instructeurs sur la faisabilité juridique du projet.

Dans ce cas, l’éventuelle délivrance d’un permis de construire modificatif ne peut pas régulariser l’autorisation obtenue de façon frauduleuse, laquelle est et reste illégale  :

« Lorsqu’un permis de construire initial a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure les respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial. Toutefois, lorsqu’un permis de construire a été obtenu par fraude, l’illégalité qui en résulte n’est pas de nature à être régularisée par la délivrance d’un permis de construire modificatif. Il s’ensuit qu’une telle illégalité peut être utilement invoquée à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial alors même qu’un permis modificatif aurait été délivré ».

Comme le dit l’adage : Fraus omnia corrumpit (« la fraude corrompt tout »)…

Celui qui a trompé sciemment l’administration pour obtenir un permis de construire ne peut donc espérer obtenir ce cadeau que serait la délivrance d’un permis modificatif qui régulariserait son projet.

Ref. : CE, 18 décembre 2024, req., n° 490711. Pour lire l’arrêt, cliquer ici