Chaque vendredi, un des 4 pôles du cabinet Landot & associés diffuse un petit « retour terrain » : une expérience vécue. 

Nous ne diffusons pas des informations sur les dossiers les plus connus, les plus emblématiques :

• d’une part parce que le secret professionnel s’en trouverait violé, 
• et d’autre part parce que le but de cette chronique est justement de montrer le travail quotidien, ordinaire mais passionnant, tel que nous le vivons avec nos clients, à la manière d’un petit « retour sur expérience » (retex). 

Aujourd’hui, un petit « retour de terrain » du pôle Urbanisme, Construction et Immobilier (UCI). 

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Quand le droit de l’urbanisme s’invite en pleine expertise judiciaire….

C’est l’expérience rencontrée par le pôle dans un récent dossier dont le point de départ est la transformation d’un grand corps de ferme en plusieurs appartements, lesquels ont été vendus sur plan à des particuliers, l’immeuble étant alors organisé en copropriété.

Estimant que les appartements vendus faisaient l’objet de nombreuses malfaçons, les copropriétaires et le syndic ont sollicité du tribunal judiciaire la désignation d’un expert afin que ce dernier procède à l’analyse des désordres pour notamment déterminer leur cause et leur ampleur (et donc au final les personnes qui en étaient responsables). Dans cette procédure, l’ensemble des personnes qui sont intervenues dans l’opération ont été mises en cause : le vendeur qui était le maitre d’ouvrage de l’opération, les entreprises qui ont exécuté les travaux, l’agence immobilière qui est intervenue lors de la vente des lots, et la commune qui a délivré l’autorisation d’urbanisme ayant permis la transformation du corps de ferme (en l’occurrence, il s’agissait d’une décision de non-opposition à déclaration préalable).

Un expert a ainsi été désigné pour effectuer cette mission et a organisé une première réunion sur place. Lors de celle-ci, les demandeurs ont, par l’intermédiaire de leur avocat, sollicité de l’expert qu’il se prononce sur la validité de l’autorisation d’urbanisme délivrée par la commune en indiquant si les travaux de transformation du bâtiment auraient dû faire l’objet d’une demande de permis de construire et non du dépôt d’une simple déclaration préalable. L’expert a refusé de faire droit à cette demande en rappelant que cette question ne figurait pas dans le périmètre de sa mission, telle qu’elle avait été délimitée par le tribunal.

N’étant pas satisfaits de cette réponse, les copropriétaires et le syndic ont alors saisi le juge des référés pour que la mission de l’expert soit étendue à la question portant sur la nature de l’autorisation d’urbanisme requise pour pouvoir effectuer les travaux en cause.

Par notre intermédiaire, la commune s’est opposée à cette extension au motif que les règles de procédure civile interdisent de confier à un expert des chefs de mission impliquant des appréciations de nature juridique, ces analyses  étant réservées au juge, et à lui seul.

A l’issue de son délibéré, le juge des référés a suivi cette argumentation et a refusé de procéder à l’extension de la mission de l’expert sollicitée, après avoir rappelé que la détermination de l’autorisation d’urbanisme requise pour une opération de travaux ne constitue nullement une question d’ordre technique puisqu’il s’agit uniquement d’effectuer une appréciation de nature juridique d’une situation factuelle.

C’est donc le juge du fond – ici le juge civil– qui sera amené à trancher ultérieurement cette question, laquelle relève davantage du droit de l’urbanisme que du droit civil…ce qui relativise grandement la célèbre formule selon laquelle la compétence (du juge) suit le fond (le droit applicable).