Au début de cet été, le Conseil d’Etat avait rendu une décision laissant entrevoir la possibilité pour le juge administratif d’adopter une conception « dynamique » de la légalité lors de l’examen de recours dirigés contre des actes en matière d’urbanisme (v. sur cet arrêt : https://blog.landot-avocats.net/2026/09/23/le-refus-de-delivrer-un-certificat-de-permis-tacite-est-legal-si-posterieurement-lautorisation-a-ete-retiree/).

Par une décision rendue le 10 août 2026, cette porte a été rapidement refermée, tout du moins s’agissant d’un recours dirigé contre un permis de construire délivré par la commune de Saint-Denis.

A la date où ce permis avait été délivré, le projet autorisé méconnaissait les règles de hauteur fixées par le PLU intercommunal alors en vigueur, ce qui n’a pas manqué d’être soulevé par les auteurs du recours sollicitant l’annulation de l’autorisation.

Mais en cours d’instance, les règles de hauteur du PLUi ont évolué dans un sens favorable au projet, ce qui a conduit le Tribunal administratif à rejeter ce moyen au motif que, finalement,  à la date du jugement, l’illégalité invoquée avait été régularisée.

C’est ce raisonnement qui a été sanctionné par le Conseil d’Etat, celui-ci rappelant qu’en cas de recours contentieux, la légalité d’une autorisation d’urbanisme doit être appréciée à la date de sa délivrance et non à la date à laquelle le juge se prononce :

« Lorsqu’une autorisation d’urbanisme a été délivrée en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par une autorisation modificative si la règle relative à l’utilisation du sol qui était méconnue par l’autorisation initiale a été entretemps modifiée ou si cette règle ne peut plus être regardée comme méconnue par l’effet d’un changement dans les circonstances de fait de l’espèce. Toutefois, en l’absence de mesure de régularisation, le seul changement des circonstances de droit ou de fait n’a pas pour effet de régulariser le vice dont était entaché le permis, dont la légalité s’apprécie à la date à laquelle il est intervenu ».

Toutefois, le Conseil d’Etat n’a pas manqué de rappeler que l’illégalité initiale d’une autorisation d’urbanisme peut toujours être régularisée – et cela même en cours d’instance – par la délivrance d’une autorisation modificative.

C’est ce qu’aurait dû faire ici le pétitionnaire : au lieu de simplement défendre son permis en invoquant l’évolution de la règle d’urbanisme dans un sens qui lui était favorable, il aurait dû effectuer les démarches lui permettant d’obtenir un permis modificatif validant la hauteur de son projet par rapport à la nouvelle réglementation.

Et c’est ce qu’il a fait postérieurement au jugement censuré puisqu’il a obtenu plusieurs permis modificatifs régularisant différents aspects de son projet, dont celui lié à la hauteur des constructions.

Il est donc fort probable que le tribunal administratif – lequel est saisi à nouveau puisque son jugement a été censuré par le juge de cassation  – rejette à nouveau le recours dirigé contre ce permis de construire, mais au terme d’un raisonnement dont la fiabilité juridique sera désormais assurée.

Ref. : CE, 10 août 2026, Association 18 bis rue Génin et autres, req., n° 502518. Pour lire l’arrêt, cliquer ici