Il est fréquent de lire dans un PLU des dispositions imposant aux nouvelles constructions de respecter des règles de distance par rapport aux voies publique ou privées situées aux abords du projet.

Généralement, l’appréciation du respect de ces règles par un projet ne soulève pas de difficultés particulières puisqu’il suffit de mesurer la distance séparant la construction de ladite voie pour effectuer cette opération.

Mais cela devient plus compliqué si le projet du pétitionnaire prévoit la réalisation d’une voie qui desservira la future construction : dans ce cas, la règle de distance posée par le PLU doit-elle être appréciée par rapport à la voie existante ou bien par rapport à la voie dont la réalisation est prévue et qui sera celle qui finalement permettra d’accéder à la construction ?

En 2016, le Conseil d’Etat a rendu une décision qui penchait plutôt vers la prise en compte des voies existantes et non de celles qui pouvaient résulter de l’application des droits à construire issus de la règle d’urbanisme (v. sur ce point : CE, 10 février 2016, SCI Portes de Noisy, req., n° 383738).

Un arrêt rendu par la Cour administrative d’appel de Paris vient de privilégier, lui, la seconde hypothèse en considérant que, lorsque la réalisation d’une future voie de desserte du projet est certaine, l’application des règles de distance prescrites par le PLU peut être effectuée en référence à ce futur ouvrage et non d’après les voies existantes :

« D’une part, ainsi que l’a à juste titre retenu le tribunal, il ressort du lexique du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Nanteuil-lès-Meaux que l’alignement est défini comme la limite entre une propriété privée et une voie ouverte à la circulation publique ou privée. D’autre part il ressort de la configuration des lieux, et notamment du caractère très étroit du terrain d’assiette du projet, que la desserte des différentes constructions projetées sur la parcelle d’assiette implique nécessairement la réalisation de la voie privée prévue dans le dossier de demande, qui par ailleurs ne diffère pas de celle déjà prévue dans le dossier de demande de permis d’aménager, et dont la réalisation future doit dès lors apparaitre comme certaine, tant dans son principe que dans ses caractéristiques. Dans ces conditions, le maire de la commune de Nanteuil-lès-Meaux a pu à juste titre considérer que les règles de retrait des constructions par rapport à la voirie, prévues à l’article UB 6 du règlement du plan local d’urbanisme, devaient être respectées par rapport à cette voie, bien qu’elle soit encore à créer ».

Reste à savoir désormais si le Conseil d’Etat partagerait cette analyse et il faut espérer qu’il aura bientôt l’occasion de s’exprimer sur ce point.

En attendant, on ne peut que conseiller aux collectivités qui sont en train de rédiger leur document d’urbanisme local de préciser dans leur règlement si la distance entre les nouvelles constructions et les voies doit être déterminée uniquement d’après les voies existantes ou bien si elle peut être calculée d’après les futures voies dont la réalisation est certaine.

Cette précaution rédactionnelle permettra ainsi d’éviter de longues discussions sur l’interprétation de la règle d’urbanisme en question.

Ref. : CAA Paris, 7 août 2026, Commune de Nanteuil-lès-Meaux, req. n° 25PA00691. Pour lire l’arrêt, cliquer ici