Lorsque la réalisation d’un lotissement a été autorisée par un permis d’aménager, l’article L. 442-14 du Code de l’urbanisme pose le principe selon lequel la règle d’urbanisme est cristallisée pendant les cinq années qui suivent l’achèvement des travaux d’aménagement :

« Lorsque le lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de délivrance du permis d’aménager, et ce pendant cinq ans à compter de l’achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d’Etat ».

Ce mécanisme permet ainsi de faciliter la délivrance ultérieure des permis de construire dans le périmètre du lotissement, l’aménageur ayant l’assurance qu’une éventuelle évolution de la règlementation d’urbanisme ne viendra pas compromettre la réalisation de l’ensemble de l’opération (soit l’aménagement et la création des lots puis l’édification des constructions dessus).

Saisi d’un recours en annulation d’un permis de construire qui avait été délivré  sur l’un des lots crées en application d’un précédent permis d’aménager, le Tribunal administratif de Rennes avait considéré que le titulaire de ce permis de construire ne pouvait se prévaloir de la cristallisation de la règle d’urbanisme à son profit au motif que son autorisation avait été délivrée avant l’achèvement des travaux d’aménagement et qu’à ce moment, la règle posée par l’article L. 442-14 précité n’était pas encore applicable.

Ce raisonnement n’a pas été suivi par le Conseil d’Etat, celui-ci considérant, au contraire, que la cristallisation de la règle d’urbanisme posée par l’article L. 442-14 intervient dès la délivrance du permis d’aménager et qu’elle s’applique jusqu’à l’expiration du délai de cinq ans qui commence à courir à la date d’achèvement des travaux d’aménagement :

« Aux termes de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme : « Lorsque le lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de délivrance du permis d’aménager, et ce pendant cinq ans à compter de l’achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d’Etat (…) ». Il en résulte que, dans un lotissement soumis à permis d’aménager, à partir de la date de délivrance de ce permis et jusqu’à l’expiration d’un délai de cinq ans à compter de la réception, par l’administration, de la déclaration d’achèvement du lotissement, les pétitionnaires ont un droit à voir leurs demandes de permis de construire présentées dans le cadre du lotissement examinées au regard des dispositions d’urbanisme applicables à la date du permis d’aménager« .

Le jugement du Tribunal administratif de Rennes est donc sanctionné pour erreur de droit :

« Il résulte des énonciations du jugement attaqué que le tribunal administratif de Rennes a jugé que la règle permettant de se prévaloir des dispositions d’urbanisme en vigueur à la date du permis d’aménager, prévue par l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme, n’était pas applicable à un permis de construire délivré avant l’achèvement général des travaux du lotissement. En statuant ainsi, alors que, comme il vient d’être dit, le bénéfice de la possibilité prévue par l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme n’est pas subordonné à l’achèvement de ces travaux mais est acquis dès la délivrance du permis d’aménager, le tribunal administratif a commis une erreur de droit. »

Contrairement à ce qu’une lecture trop rapide de l’article L. 442-14 du Code de l’urbanisme pourrait laisser penser, la cristallisation de la règle d’urbanisme dans un lotissement résultant d’un permis d’aménager s’applique donc sur une durée bien plus longue que cinq années.

Ref. : CE, 21 octobre 2026, Société Groupe Ambassade, req., n° 509019. Pour lire l’arrêt, cliquer ici