Le règlement d’un lotissement n’a pas forcément une valeur contractuelle

Le statut juridique des documents propres à un lotissement devient une véritable saga dont la Cour de cassation vient de publier un nouvel épisode.

Avant la loi ALUR, le Code de l’urbanisme prévoyait la possibilité pour les co-lotis de voter à une majorité renforcée pour s’opposer à la caducité des documents du lotissement, caducité qui en principe intervient de plein droit passé un délai de dix ans à compter de l’autorisation de lotir et si le territoire du lotissement est couvert par un document d’urbanisme.

En effet, le début de l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme était rédigé de la façon suivante :

« Les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.

Toutefois, lorsqu’une majorité de colotis, calculée comme il est dit à l’article L. 442-10, a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s’appliquer qu’après décision expresse de l’autorité compétente prise après enquête publique réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l’environnement« .

La Cour de cassation vient de préciser que le vote des co-lotis en faveur du maintien des règles du lotissement n’avait pas pour effet de donner à celles-ci une valeur contractuelle:

« Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit que, en exerçant la faculté que leur donne l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme de maintenir le règlement du lotissement pour échapper à sa caducité automatique, les colotis ne manifestent pas leur volonté de contractualiser les règles qu’il contient et relevé que, s’il était mentionné dans l’acte de vente du 25 décembre 2004, d’une part, que les pièces visées à l’article L. 316-3 du code de l’urbanisme avaient été remises à M. M…, d’autre part, que celui-ci reconnaissait avoir pris connaissance de tous les documents du lotissement et être tenu d’en exécuter toutes les stipulations, charges et conditions en tant qu’elles s’appliquaient au bien vendu, cette clause ne suffisait pas à caractériser une volonté non équivoque des colotis de contractualiser le règlement du lotissement ou certaines de ses dispositions, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes ou qui ne lui étaient pas demandées, en a exactement déduit que, la contractualisation alléguée par MM. O… et U… n’étant pas établie »

Avec cet arrêt, on sait désormais que si certains documents du lotissement peuvent avoir une valeur contractuelle – et donc continuent de régir les relations entre les membres du lotissement – le seul vote des co-lotis en faveur du maintien du règlement du lotissement une fois le délai de dix ans expiré est insuffisant pour pouvoir donner à ce document une telle valeur.

Ref. : Cass., 3ème, 21 mars 2019, Pourvoi n° 18-11424. Pour lire l’arrêt, cliquer ici.