Qu’est-ce qu’un local à usage d’habitation ? Le Conseil d’Etat donne quelques éléments de réponse.

La question n’est pas anodine, notamment pour les communes situées dans le champ d’application de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation selon lequel « le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable« .

Surtout, ce même article précise, s’agissant de locaux anciens :

« Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés« .

Une question centrale demeurait pour savoir comment apprécier la situation des locaux au 1er janvier 1970 selon cette disposition.

Fallait-il uniquement retenir la situation factuelle à cette date ? Ou bien prendre en compte aussi la situation juridique de l’immeuble ?

En d’autres termes, un local transformé en habitation avant le 1er janvier 1970 de façon clandestine doit-il être réputé tout de même à usage d’habitation ? Ou bien doit-on privilégier sa situation juridique et faire abstraction des travaux ayant modifié sa destination avant 1970 ?

Par une décision rendue le 5 avril 2019, le Conseil d’Etat vient de préciser qu’il fallait s’attacher à la situation factuelle présente au 1er janvier 1970 et considérer qu’un immeuble transformé en habitation avant cette date – même sans aucune autorisation – devait être appréhendé comme tel au sens de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation :

« Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, créé par l’ordonnance du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction :  » La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable. / Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes (…). / Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés (…) « . Il résulte des termes mêmes de cet article qu’en l’absence d’autorisation de changement d’affectation ou de travaux postérieure, un local est réputé être à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sans qu’il y ait lieu de rechercher si cet usage était fondé en droit à cette date« .

Cette décision ne manquera pas de soulager les propriétaires de logements anciens en ce qu’elle contribue de clarifier le débat sur la légalité ou pas de l’existence de ces habitations…

Ref. : CE, 5 avril 2019, Commune de Neuilly-Sur-Seine, req., n° 410039. Pour lire l’arrêt, cliquer ici.