Afin de limiter l’artificialisation des sols, la loi « Climat et résilience » du 22 août 2021 a instauré plusieurs mécanismes visant à réutiliser les friches existantes et ce dans le but de limiter l’ouverture à l’urbanisation d’espaces naturels ou agricoles (v. sur ce point, notamment : https://blog.landot-avocats.net/2021/09/08/loi-climat-resilience-ce-qui-change-en-urbanisme/).

Reste à savoir ce qu’il faut entendre par « friche ». C’est pourquoi la même loi a crée l’article L. 111-26 du Code de l’urbanisme, lequel donne une définition de cette notion :

« Au sens du présent code, on entend par “ friche ” tout bien ou droit immobilier, bâti ou non bâti, inutilisé et dont l’état, la configuration ou l’occupation totale ou partielle ne permet pas un réemploi sans un aménagement ou des travaux préalables. Les modalités d’application du présent article sont fixées par décret ». 

Un décret adopté le 26 décembre 2023 apporte quelques précisions qui, codifiées à l’article D. 111-54 du Code de l’urbanisme, permettent de cerner davantage la notion de friche posée par l’article L. 111-26 du même code.

Tout d’abord, le décret indique avec précision ce qui ne peut pas être une friche :

« Ne peuvent être considérés comme des friches au sens du présent code les terrains non bâtis à usage ou à vocation agricole ou forestier« 

En revanche, s’agissant des critères qui permettent de qualifier un terrain de friche, le décret du 26 décembre 2023 est plus souple puisqu’il indique les éléments qui peuvent « notamment » être pris en compte pour procéder à cette identification, cette liste n’étant donc pas exhaustive :

« Pour identifier une friche au sens des critères prévus par l’article L. 111-26, il est tenu compte notamment de l’un ou des éléments suivants :
« 1° Une concentration élevée de logements vacants ou d’habitats indignes ;
« 2° Un ou des locaux ou équipements vacants ou dégradés en particulier à la suite d’une cessation définitive d’activités ;
« 3° Une pollution identifiée pour laquelle son responsable ou l’exploitant du site, son ayant-droit ou celui qui s’est substitué à lui a disparu ou est insolvable ;
« 4° Un coût significatif pour son réemploi voire un déséquilibre financier probable entre les dépenses d’acquisition et d’interventions, d’une part et le prix du marché pour le type de biens concernés, ou compte tenu du changement d’usage envisagé, d’autre part ».

La lecture de certaines de ces dispositions laisse perplexe.

Par exemple, à partir de quand sera-t-il possible de considérer que la présence de logements vacants ou indignes caractérisent une « concentration élevée » permettant de considérer le terrain comme une friche ? De même, qu’est-ce qu’un coût « significatif » du réemploi d’un bien qui permettra de considérer ce dernier comme une friche ? Autant de questions qui ne manqueront pas, vraisemblablement, de nourrir un contentieux devant la juridiction administrative…

Enfin, le décret précise quels sont les travaux qui permettent d’identifier une friche au sens de l’article L. 111-26 du Code de l’urbanisme :

« L’aménagement ou les travaux préalables au réemploi d’un bien au sens de l’article L. 111-26 s’entendent comme les interventions permettant la remise en état, la réhabilitation ou la transformation du bien concerné.
« Une activité autorisée à titre transitoire avant un réemploi prévu n’est pas de nature à remettre en cause la qualification d’une friche ».

Ref. : Décret n° 2023-1259 du 26 décembre 2023 précisant les modalités d’application de la définition de la friche dans le code de l’urbanisme. Pour lire le décret, cliquer ici