Lorsqu’une commune ne comporte pas le nombre de logements sociaux qu’elle devrait avoir en application des dispositions du Code de la construction et de l’habitation, l’article L. 302-9-1 du même code habilite le représentant de l’Etat à prendre un arrêté de carence, arrêté qui peut aussi préciser que c’est désormais le Préfet qui sera compétent pour délivrer certains permis de construire sur une partie du territoire de la commune.

Dans ce cas de figure, s’applique alors l’article L. 111-24 du Code de l’urbanisme qui impose aux constructeurs d’affecter au moins 30 % des logements familiaux de leurs projets à des logements sociaux.

Au terme de ces dispositions, les projets visés par cette obligation sont ceux qui, soit prévoient la construction de plus de douze logements, soit présentent une surface de plancher de plus de 800 mètres carrés :

« Conformément à l’article L. 302-9-1-2 du code de la construction et de l’habitation, dans les communes faisant l’objet d’un arrêté au titre de l’article L. 302-9-1 du même code, dans toute opération de construction d’immeubles collectifs de plus de douze logements ou de plus de 800 mètres carrés de surface de plancher, au moins 30 % des logements familiaux sont des logements locatifs sociaux définis à l’article L. 302-5 dudit code, hors logements financés avec un prêt locatif social ». 

Dans une décision rendue le 11 février dernier, la Conseil d’Etat a eu l’occasion de préciser comment devaient être appréhendés les projets mixtes ( soit ceux comprenant des logements et d’autres constructions) prévoyant la réalisation de moins de douze logements, lorsque la surface de plancher globale créée dépassait le seuil de 800 mètres carrés mais que celle affectée aux logements restait inférieure audit seuil.

Pour le Conseil d’Etat, ces projets ne sont pas soumis aux obligations posées par l’article L. 111-24 du Code de l’urbanisme, le seuil de 800 mètres carrés devant s’apprécier uniquement par rapport à la surface de plancher du projet dédiée aux habitations :

« Il résulte de ces dispositions, d’une part, qu’un immeuble collectif est soumis à l’obligation qu’elles prévoient de compter une part de logements locatifs sociaux soit lorsqu’il comporte plus de douze logements, soit lorsqu’il consacre plus de 800 mètres carrés de surface de plancher à un usage d’habitation. D’autre part, lorsqu’un immeuble répond à l’un de ces critères, la proportion de 30 % de logements locatifs sociaux, prévue par ces dispositions, s’applique au nombre de logements familiaux figurant dans le projet, sans considération de la part que représente leur surface au sein de la surface totale dédiée à l’habitation dans l’immeuble.

Il résulte de ce qui précède qu’en jugeant que le seuil de 800 mètres carrés mentionné à l’article L. 111-24 du code de l’urbanisme s’appréciait, quelle que soit la destination principale de l’immeuble, au regard de la seule surface de plancher du projet dédiée aux logements, le tribunal administratif n’a pas commis d’erreur de droit. Le ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires n’est, par suite, pas fondé à demander l’annulation du jugement qu’il attaque ».

Et comme le précise cette décision, le ratio de 30 % imposé par le Code de l’urbanisme s’applique en fonction du nombre de logements familiaux prévus par le projet, indépendamment de leur superficie.

Ref. : CE, 11 février 2025, Ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, req., n° 491009. Pour lire l’arrêt, cliquer ici