Jouer au promoteur immobilier est, pour les communes, un jeu délicieux. C’est, pour les finances municipales, un jeu délicieux et, pour la croissance de la commune, un pari souvent heureux. Mais, pour qui méconnaîtrait des règles, pourtant anciennes, en matière de TVA en ce domaine, cela peut virer au jeu dangereux… 

Voyons cela au fil d’une vidéo et d’un article. 

I. VIDEO (1 mn 13)

https://youtube.com/shorts/gJd6_zag0Vw

II ARTICLE

Toutes les communes qui le peuvent, en termes de foncier disponible, surtout en seconde couronne ces dernières décennies, développent des ZAC ou des lotissements pour se développer, en acquérant du foncier qu’elles rendent constructible et qu’elles revendent. Entre le ZAN et le coût des déplacements vers les centres urbains, ces actions tendent à marquer le pas, mais cela n’en reste pas moins un élément moteur du développement de nombreuses communes.

Oui mais… Oui mais la commune qui s’engage à fond dans cette démarche commence à ressembler de trop près à un promoteur immobilier… et se trouvera assujetti à la TVA comme le confirme un jugement récent du TA de Nancy :

« La commune de S. soutient qu’elle ne disposait pas de la qualité d’assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée, dès lors que la cession de terrains à bâtir litigieuse est intervenue à titre occasionnel. Toutefois, les dispositions précitées n’autorisent à taxer une opération occasionnelle que pour autant qu’elle ne constitue pas le simple exercice du droit de propriété par son titulaire. Or, il résulte de l’instruction qu’après avoir acquis les parcelles en litige pour un prix de 30 489,90 euros, la commune de S. a modifié son plan d’occupation des sols afin d’y faire ériger le lotissement des Résaillieux et y a fait réaliser des travaux de viabilisation, d’aménagement de voirie et d’enfouissement des réseaux, en souscrivant notamment un prêt d’un montant de 250 000 euros, avant de confier la commercialisation des terrains à bâtir à deux agents immobiliers par une délibération de septembre 2019 et d’en fixer le prix de vente à 800 320 euros par une délibération du 20 février 2020. La commune de S. a ainsi procédé à des démarches actives de commercialisation foncière, similaires à celles exercées par un professionnel, et l’ampleur de l’opération ainsi conduite ne saurait relever du simple exercice de son droit de propriété. Dans ces conditions, en procédant à cette cession de terrains à bâtir, la commune de S. a exercé une activité économique au sens de l’article 256 A du code général des impôts.»

Cela n’est pas nouveau, et cela fait belle lurette que de telles opérations sont usuellement soumises à TVA avec budget annexe… Car c’est depuis l’entrée en vigueur de la loi de finances rectificative pour 2010 (n° 2010-237 du 9 mars 2010) que les cessions de terrains à bâtir sont soumises de plein droit à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) lorsqu’elles sont réalisées par un assujetti agissant en tant que tel. Pour mettre le dispositif interne en conformité avec le droit communautaire, ce même texte avait supprimé l’exonération dont disposaient jusqu’à lors les collectivités (voir en ce sens une réponse ministérielle ici).

Avec bien évidemment un taux réduit en logement social (voir ici le BOI à ce sujet) , sauf bien évidemment opération ponctuelle de valorisation de son domaine privé (sous quelques conditions toutefois)… 

La commune en l’espèce a tenté de faire jouer la responsabilité pour défaut de conseil de son comptable public, mais chacun sait que cette voie ne sera, pour les collectivités, que très rarement fructueuse au contentieux !

Source (et merci à Mme la DGS Amélie Dauger de m’avoir signalé ce jugement) :

Tribunal Administratif de Nancy, 19 septembre 2025, Commune de Sornéville, n° 2300573