Éric Landot Brèves et articles

Retrait d’une autorisation d’urbanisme, mode d’emploi [article et VIDEO]

Nouvelle diffusion 

Voyons, avec Me Nicolas Polubocsko, au fil d’une vidéo et d’un article, le mode d’emploi (essentiellement en termes de délais) établi par le Conseil d’Etat en matière de retrait d’une autorisation d’urbanisme. 

 

I. VIDEO (4 mn 27)

 

https://youtu.be/y4qWut3HTyE

II. ARTICLE

 

Les autorisations d’urbanisme étant créatrices de droits pour leurs bénéficiaires, la possibilité pour leurs auteurs de les remettre en cause est très encadrée par le Code de l’urbanisme.

Les conditions permettant à l’auteur d’une autorisation de retirer celle-ci sont posées par l’article L. 424-5 du Code de l’urbanisme au terme duquel :

« La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d’aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s’ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire ».

Sauf si le bénéficiaire de l’autorisation le demande, et en dehors de l’hypothèse où l’autorisation aurait été obtenue de façon frauduleuse, la collectivité ne peut donc remettre en cause une telle décision que si deux conditions sont remplies : d’une part, l’autorisation doit être entachée d’illégalité, d’autre part, la mesure de retrait doit intervenir dans les trois mois suivant la date de l’autorisation.

Par une décision rendue le 18 juillet 2025, le Conseil d’Etat vient d’apporter plusieurs précisions sur la mise en oeuvre de chacune de ces conditions.

Première précision : la décision de retrait doit être notifiée à son destinataire dans le délai de trois mois et, dans ce cas, c’est la date de la première présentation du pli qui doit être prise en compte. 

Depuis 2012, on sait que la décision de retrait doit être notifiée au titulaire de l’autorisation dans le délai de trois mois visé par l’article L. 424-5 du Code de l’urbanisme (CE, 13 février 2012, Société protectrice des animaux de Vannes, Rec., p. 38).

L’arrêt du 18 juillet 2025 complète ce point en précisant que, lorsque la décision de retrait est notifiée par lettre recommandée avec avis de réception, que celle-ci est présentée une première fois à son destinataire mais que ce dernier ne la récupère que plus tard, c’est la première date de présentation qui doit être prise en compte pour déterminer si la mesure de retrait a bien été notifiée dans le délai de trois mois. Toutefois, le Conseil d’Etat précise que c’est à l’administration de prouver la date de première présentation du pli :

« En vertu de ces dispositions, l’autorité compétente ne peut retirer une décision de non opposition à une déclaration préalable ou un permis de construire tacite ou explicite que s’il est illégal et si la décision de retrait est notifiée au bénéficiaire de cette autorisation d’urbanisme avant l’expiration du délai de trois mois suivant la date à laquelle il a été accordé. Lorsque la décision de retrait est notifiée au bénéficiaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception postal, ainsi que le prévoit l’article R.*424-10 du même code pour la décision refusant le permis ou s’opposant au projet faisant l’objet d’une déclaration préalable, dont les dispositions s’appliquent également à la décision de retrait de la décision accordant l’autorisation demandée, le bénéficiaire est réputé avoir reçu notification de la décision de retrait à la date de la première présentation du courrier par lequel elle lui est adressée. Il incombe à l’administration, lorsque sa décision est parvenue au bénéficiaire après l’expiration de ce délai et que celui-ci conteste devant le juge administratif la légalité de cette décision en faisant valoir que le délai n’a pas été respecté, d’établir la date à laquelle le pli portant notification de sa décision a régulièrement fait l’objet d’une première présentation à l’adresse du bénéficiaire« .

Seconde précision : l’illégalité de l’autorisation retirée doit être appréciée en fonction des règles applicables à la date à laquelle ladite autorisation a été prise :

« En l’absence de tout transfert de propriété ou de jouissance à la date du permis de construire tacitement accordé – qui est la date à laquelle doit s’apprécier la légalité de ce permis de construire et donc la date à laquelle, lorsque l’administration entend retirer ce permis, doit être appréciée son illégalité à laquelle la légalité du retrait est subordonnée (…).

Par conséquent, la collectivité ne peut pas retirer une autorisation d’urbanisme  au motif que celle-ci serait devenue irrégulière en raison d’un changement de la règlementation qui serait intervenu dans le délai de retrait trois mois.

Ref. : CE, 18 juillet 2025, req. n° 497128. Pour lire l’arrêt, cliquer ici

Attention sur le fond, et non plus sur les délais, voir :

 

Voir aussi :

 

En savoir plus sur

Subscribe to get the latest posts sent to your email.