Quand le Conseil d’Etat précise ce qu’est une maison individuelle

La notion de maison individuelle est importante en droit de l’urbanisme puisqu’elle a une influence directe sur les délais d’instructions des demandes de permis de construire.

S’il pose un délai d’instruction de droit de commun de trois mois pour les demandes de permis, l’article R. 423-23 du Code de l’urbanisme réduit ce délai à deux mois pour les demandes de permis portant sur  » sur une maison individuelle, au sens du titre III du livre II du code de la construction et de l’habitation, ou ses annexes« .

Rappelons que l’enjeu de l’application de ces dispositions n’est pas mince puisque si à l’issue du délai d’instruction de sa demande de permis le pétitionnaire n’a pas reçu de réponse, il doit être réputé comme ayant obtenu une autorisation de construire tacite.

Il est donc important pour les services instructeurs de pouvoir clairement déterminer si une demande de permis porte sur une maison individuelle ou pas car cela conditionne directement le délai qui leur est imparti pour pouvoir répondre à l’administré.

Dans une décision rendue le 26 mars 2018, le Conseil d’Etat a précisé ce qu’il fallait entendre par « maison individuelle » lors de l’analyse d’une demande de permis de construire.

Au cours d’une affaire relative à une demande de permis visant à régulariser des travaux qui avaient transformé une partie d’un hangar agricole en habitation, le Conseil d’Etat a précisé :

En premier lieu, aux termes de l’article R. 423-23 du code de l’urbanisme :  » Le délai d’instruction de droit commun est de : (…) b) Deux mois (…) pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle, au sens du titre III du livre II du code de la construction et de l’habitation, ou ses annexes. / c) Trois mois pour les autres demandes de permis de construire (…) « . Eu égard à l’objet de ces dispositions, relèvent seules du b de cet article R. 423-23 les demandes portant sur un immeuble dont les surfaces sont exclusivement ou principalement affectées à un usage d’habitation et qui, selon les termes de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, ne comporte  » pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage « .

Désormais, on sait qu’une maison individuelle est une construction affectée principalement à l’habitation et qu’elle peut comporter deux logements si ceux-ci sont destinés au même maitre d’ouvrage.

Ref. : CE, 26 mars 2018, req.,  n° 405330. Pour lire l’arrêt, cliquer ici.