Si le cahier des charges d’une ZAC doit indiquer la surface de plancher autorisée sur une parcelle cédée ou concédée, ce document n’a pas à préciser la répartition de cette surface lot par lot.

Lorsque une ZAC prévoit la cession ou la concession de terrains situés dans son périmètre, l’article L. 311-6 du Code de l’urbanisme impose l’élaboration d’un cahier des charges devant préciser la surface de plancher autorisée sur chaque parcelle concernée.

Il s’agit d’un élément important car une demande de permis de construire portant sur l’un de ces terrains doit être accompagnée d’une copie de cahier des charges et le permis doit être refusé si la surface du projet excède celle autorisée dans ce document.

C’est ce que vient de rappeler le Conseil d’Etat dans une décision rendue le 23 mai 2018 :

« Il résulte de ces dispositions que le nombre de mètres carrés de surface hors oeuvre nette dont la construction est autorisée sur une parcelle cédée au sein d’une zone d’aménagement concerté est déterminé par le cahier des charges de la cession du terrain approuvé par l’autorité administrative compétente, qui lui confère ainsi un caractère réglementaire. Lorsque, notamment, la zone a été créée au sein d’une commune couverte par une carte communale, comme en l’espèce, l’autorité chargée de la délivrance du permis de construire ne peut, en principe, légalement délivrer un tel permis sur une parcelle ainsi cédée dans cette zone en l’absence d’une telle détermination. Elle ne peut, de même, légalement délivrer le permis si la surface hors oeuvre nette du projet excède celle dont la construction a été autorisée par le cahier des charges de cession du terrain ».

Mais s’il est prévu de diviser la parcelle , le cahier de charges n’a pas à préciser la surface de plancher autorisée dans chacun des lots :

« Ces dispositions n’impliquent pas, en revanche, qu’un tel cahier des charges précise le nombre de mètres carrés de surface hors oeuvre nette dont la construction serait autorisée sur chacun des lots qui composent la parcelle cédée« .

Voilà qui simplifie – toute proportion gardée – le contenu du cahier des charges d’une ZAC.

Ref. : CE, 23 mai 2018, Société le Parc des Moulins, req., n° 406010. Pour consulter l’arrêt, cliquer ici.