La faute du géomètre-expert s’appréciant à la date de l’exécution de sa mission, l’effet rétroactif de l’annulation ultérieure d’un règlement d’urbanisme est sans incidence sur cette appréciation.
Cela conduira ce professionnel (et sans doute les autres professionnels aux métiers soulevant la même problématique) à un mode d’emploi délicat en cas d’illégalité du document d’urbanisme :
- il aura intérêt à appliquer le document d’urbanisme en vigueur
- et s’il suspecte une illégalité, force lui sera certes de le signaler à son client, sans doute de conseiller une étude juridique ad hoc, mais en tous cas pas d’appliquer la règle de droit qu’il croit être la bonne sans aval exprès de son client.
Une personne confie, à un géomètre-expert, une mission incluant le dépôt d’une demande de permis d’aménager un lotissement et la maîtrise d’oeuvre des VRD jusqu’à la réception des ouvrages.
Le contrat prévoyait que les esquisses de faisabilité devaient épuiser au maximum les dispositions d’urbanisme applicables à chacune des parcelles créées.
Ce contrat est ensuite résilié au nom d’une « erreur du maître d’oeuvre dans le calcul de l’emprise au sol maximale des constructions », avant qu’un autre prestataire ne demande et n’obtienne un permis d’aménager modificatif avec des surfaces d’emprise au sol augmentées.
Il en résulte un litige au fil duquel le premier géomètre-expert / entrepreneur souligne que ses travaux aient bons car il n’avait fait qu’anticiper sur ce qu’était une évidente illégalité des règles d’urbanisme qu’il avait à appliquer (et de fait le POS en question a été annulé par le TA).
A ceci, la Cour de cassation répond (la mise en gras et souligné étant de nous bien évidement) que :
« 8. La faute du géomètre-expert s’appréciant à la date de l’exécution de sa mission, l’effet rétroactif de l’annulation ultérieure d’un règlement d’urbanisme est sans incidence sur cette appréciation.
« 9. Par ailleurs, le principe selon lequel il incombe à l’autorité administrative de ne pas appliquer un règlement illégal ne permet pas au professionnel, chargé contractuellement d’établir un projet exploitant au maximum les possibilités offertes par les règles locales d’urbanisme, de se fonder, sans l’accord de son cocontractant, sur d’autres règles que celles en vigueur au moment de l’exécution du contrat.
« 10. La cour d’appel a constaté que M. [F] s’était engagé à concevoir un projet qui « épuise au maximum les dispositions d’urbanisme applicables à chacune des parcelles créées ».
« 11. Elle a retenu que la demande d’autorisation établie par le géomètre-expert n’était pas conforme à cette obligation car, à la date à laquelle elle avait été déposée, le plan d’occupation des sols (POS) de la commune permettait de calculer le coefficient d’emprise au sol des constructions sur la surface de chaque lot plutôt que sur la totalité de la surface à lotir.
« 12. Malgré l’annulation ultérieure de la modification du POS qui permettait ce calcul, elle a pu en déduire que M. [F], qui n’avait pas tenu compte de la règle en vigueur à la date du dépôt du permis d’aménager, avait manqué à ses obligations contractuelles.»
« 9. Par ailleurs, le principe selon lequel il incombe à l’autorité administrative de ne pas appliquer un règlement illégal ne permet pas au professionnel, chargé contractuellement d’établir un projet exploitant au maximum les possibilités offertes par les règles locales d’urbanisme, de se fonder, sans l’accord de son cocontractant, sur d’autres règles que celles en vigueur au moment de l’exécution du contrat.
« 10. La cour d’appel a constaté que M. [F] s’était engagé à concevoir un projet qui « épuise au maximum les dispositions d’urbanisme applicables à chacune des parcelles créées ».
« 11. Elle a retenu que la demande d’autorisation établie par le géomètre-expert n’était pas conforme à cette obligation car, à la date à laquelle elle avait été déposée, le plan d’occupation des sols (POS) de la commune permettait de calculer le coefficient d’emprise au sol des constructions sur la surface de chaque lot plutôt que sur la totalité de la surface à lotir.
« 12. Malgré l’annulation ultérieure de la modification du POS qui permettait ce calcul, elle a pu en déduire que M. [F], qui n’avait pas tenu compte de la règle en vigueur à la date du dépôt du permis d’aménager, avait manqué à ses obligations contractuelles.»
Cela conduira ce professionnel (et sans doute les autres professionnels aux métiers soulevant la même problématique, maîtres d’œuvre notamment) à un mode d’emploi délicat en cas d’illégalité du document d’urbanisme :
- il aura intérêt à appliquer le document d’urbanisme en vigueur
et s’il suspecte une illégalité, force lui sera certes de le signaler à son client, sans doute de conseiller une étude juridique ad hoc, mais en tous cas pas d’appliquer la règle de droit qu’il croit être la bonne sans aval exprès de son client.
Source :
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 4 avril 2024, 22-18.509 22-18.511, Publié au bulletin
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