Le droit propre aux meublés de tourisme (AirBnB, Abritel, etc.) devient d’une grande complexité.

Notamment :

• l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation (CCH) qui prévoit un régime d’autorisation préalable en ce domaine pour les changement d’usage des locaux destinés à l’habitation, dans certaines communes, soit de droit, soit sur option (par choix volontaire  ; art. L. 631-9 du CCH). Avec des sanctions (amende civile pouvant atteindre 50 000 €), notamment à l’article L. 651-2 de ce même code. 
  NB : sur les locaux dont on peut débattre du point de savoir s’ils étaient ou non des habitations en 1970, voir ici… à combiner avec les formations de l’article L. 631-7 du CCH modifiées par la loi 2024-1039 du 19 novembre 2024) 
• l’article L. 324-1 du code du tourisme, quant à lui, organise le régime du classement en meublés de tourisme… sachant qu’une telle décision de classement en meublé de tourisme au sens du code du tourisme ne peut se substituer à l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du CCH (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 27 juin 2024, 23-13.131, Publié au bulletin ; voir ici cette décision et notre article). 

Le TA de Nancy avait, récemment, censuré un règlement municipal qui conditionnait l’autorisation de changement d’usage des locaux d’habitation… à l’autorisation écrite de la copropriété (TA Nancy, 25 avril 2023, n° 2200653 et al.  et n° 2002980 et al. ; 2 esp. ; voir ici ces décisions et notre article). Mais cette décision avait été rendue dans le cadre, spécifique, d’un Règlement municipal des constructions (RMC), propre à l’Alsace Moselle (loi locale du 7 novembre 1910).

Or, voici que l’affaire vient d’être rejouée dans la « France de l’intérieur », à savoir Nice Côte d’Azur, avec le même résultat.

La CAA de Marseille juste en effet que :

• l’autorisation de changement d’usage prévue par les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation est délivrée sous réserve des droits des tiers. Il n’appartient en conséquent pas à l’administration de demander au copropriétaire qui en fait la demande de justifier l’existence de ses droits à l’égard de la copropriété de l’immeuble
• des dispositions qui ont pour effet de soumettre discrétionnairement à l’accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires d’un immeuble toute demande d’autorisation de changement d’usage d’un local destiné à l’habitation faisant partie de la copropriété par un copropriétaire aux fins de le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage portent, dans des conditions contraires à l’article 2 de la Déclaration de 1789, une atteinte disproportionnée aux droits de chacun des copropriétaires

En l’espèce, donc, sont censurées les dispositions de la délibération par laquelle cette métropole a subordonné la délivrance de l’autorisation de changement d’usage prévue par les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation à la fourniture par le demandeur de l’accord de la copropriété de l’immeuble :

« 5. D’une part, l’autorisation de changement d’usage prévue par les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation est délivrée sous réserve des droits des tiers. Il n’appartient en conséquent pas à l’administration de demander au copropriétaire qui en fait la demande de justifier l’existence de ses droits à l’égard de la copropriété de l’immeuble.
« 6. D’autre part, des dispositions qui ont pour effet de soumettre discrétionnairement à l’accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires d’un immeuble toute demande d’autorisation de changement d’usage d’un local destiné à l’habitation faisant partie de la copropriété par un copropriétaire aux fins de le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage portent, dans des conditions contraires à l’article 2 de la Déclaration de 1789, une atteinte disproportionnée aux droits de chacun des copropriétaires.»

Autres sources : CE, 9 mai 2012, M. Bartolo, n° 335932, rec. T. pp. 943-1020-1029 ; Cons. const., 20 mars 2014, Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, n° 2014-691 DC.

Source : 

CAA de Marseille, 28 mars 2025, Métropole Nice Côte d’Azur, 24MA00769