Lorsqu’une opération de construction implique la démolition préalable d’un bâtiment existant, l’article L. 451-1 du Code de l’urbanisme permet au porteur du projet de déposer une seule demande de permis portant sur ces deux volets.  Dans ce cas, la même disposition prévoit que le permis délivré peut à la fois autoriser la démolition de l’ouvrage existant et la construction du nouveau bâtiment.

Mais ceux qui penseraient que les deux catégories de travaux projetées donneraient lieu à un seul acte seraient alors victimes d’un splendide trompe l’oeil juridique sorti tout droit de la palette du Conseil d’Etat.

En effet, par un avis rendu le 30 mars 2026, celui-ci a précisé que, même si des travaux de démolition et de construction ont fait l’objet d’une demande d’autorisation unique et vont donner lieu à l’édiction d’une seule décision, l’administration doit considérer qu’elle va prendre deux actes distincts, le premier statuant sur la demande d’autorisation de procéder à la démolition, tandis que le second porte sur les travaux de construction.

Il en résulte plusieurs conséquences :

1. Le refus d’autoriser la démolition n’entraine pas nécessairement celui d’autoriser les travaux de construction : 

« S’il résulte de ces dispositions que le permis de construire et le permis de démolir peuvent, à l’initiative du pétitionnaire et lorsque la démolition est nécessaire à une opération de construction ou d’aménagement, faire l’objet d’une demande unique et être accordés par une même décision au terme d’une instruction commune, ils constituent des actes distincts comportant des effets propres. Par suite l’administration qui, saisie d’une telle demande, entend refuser l’autorisation de démolir ne peut légalement se fonder sur ce seul refus pour rejeter la demande dans son ensemble. Il lui appartient au contraire, dans cette hypothèse, de statuer également sur la demande en tant qu’elle constitue une demande de permis de construire ou de permis d’aménager, lequel peut, s’il y a lieu, être octroyé sans autoriser la démolition« .

2. Si le projet de démolition doit recueillir l’avis favorable de l’Architecte des bâtiments de France, un avis défavorable émis seulement à propos de la construction n’interdit pas d’autoriser la démolition : 

« si l’architecte des Bâtiments de France émet, au titre de sa consultation, un avis défavorable au seul projet de construction contenu dans la même demande, cela ne fait pas obstacle à la délivrance, par l’administration, d’un permis de construire autorisant la démolition »

3. Dans la même hypothèse, si l’Architecte des bâtiments de France a émis un avis défavorable aux travaux de démolition, celle-ci ne peut donc être autorisée…Mais le permis peut être délivré pour les seuls travaux de construction, à la condition de bien le préciser : 

« lorsque l’avis de l’architecte des Bâtiments de France est défavorable, soit à l’opération dans son ensemble, soit spécifiquement à l’opération de démolition, il ne lie l’autorité administrative appelée à se prononcer sur la demande présentée en application de l’article L.451-1 du code de l’urbanisme qu’en tant que cette demande est relative à l’opération de démolition, laquelle ne peut ainsi qu’être rejetée, sans préjudice de l’examen, par cette même autorité, de la demande de permis de construire. Conformément à ce qui est dit au point 1, si l’administration saisie de cette demande unique entend délivrer le permis de construire, il lui appartient de préciser que celui-ci n’autorise pas la démolition« .

4. En cas d’avis défavorable de l’Architecte des bâtiments de France sur l’opération de démolition, les moyens soulevés contre le refus d’autoriser cette même démolition sont donc inopérants (sauf à contester la légalité de l’avis de l’ABF). Mais si le permis a été délivré et qu’il ne précise pas expressément qu’il n’autorise pas la démolition, il est illégal…mais uniquement en tant qu’il autorise la démolition :

« Il s’ensuit qu’en cas de contestation devant le juge de l’excès de pouvoir d’une décision prise sur une demande unique de permis de démolir et de permis de construire présentée, en application de l’article L.451-1 du code de l’urbanisme, dans un site inscrit et à laquelle l’architecte des Bâtiments de France a refusé son accord exprès, soit pour l’opération dans son ensemble, soit spécifiquement pour l’opération de démolition :

– si cette décision est une décision de rejet et sous réserve du moyen tiré de l’illégalité du refus d’accord exprès de l’architecte des Bâtiments de France sur le projet de démolition, les moyens dirigés contre cette décision en tant qu’elle porte sur l’opération de démolition sont inopérants ;

– si cette décision accorde le permis de construire en accordant aussi, dès lors qu’elle ne le refuse pas expressément, le permis de démolir, elle méconnaît la situation de compétence liée qui résulte, pour son auteur et s’agissant du seul permis de démolir, de l’absence d’accord exprès de l’architecte des Bâtiments de France. La décision est par suite, en tant qu’elle accorde le permis de démolir, entachée d’une illégalité qu’il appartient le cas échéant au juge de relever d’office ».

Ref. : CE, Avis, 31 mars 2026, n° 510664. Pour lire l’avis, cliquer ici