Lorsqu’un administré souhaite entreprendre des travaux sur un bâtiment édifié sans l’autorisation requise, sa demande d’autorisation doit porter sur l’ensemble de la construction afin qu’elle soit régularisée : c’est le principe de base posé par la célèbre jurisprudence Thalamy (CE, 9 juillet 1986, Thalamy, req. n°51172).

Par un arrêt rendu le 30 juillet 2026, le Conseil d’Etat vient de rappeler que cette jurisprudence était toujours d’actualité.

Mais cet arrêt va plus loin puisqu’il indique que la commune doit inviter le pétitionnaire à compléter sa demande d’autorisation si celle-ci ne prévoit pas la régularisation de l’ensemble de la construction, sans toutefois faire du respect de cette formalité une condition de légalité d’un éventuel refus de permis :

« Lorsqu’une construction a été édifiée sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble du bâtiment. Dans l’hypothèse où l’autorité administrative est saisie d’une demande qui ne satisfait pas à cette exigence, elle doit inviter son auteur à présenter une demande portant sur l’ensemble des éléments devant être soumis à son autorisation. Cette invitation, qui a pour seul objet d’informer le pétitionnaire de la procédure à suivre s’il entend poursuivre son projet, n’a pas à précéder le refus que l’administration doit opposer à une demande portant sur les seuls nouveaux travaux envisagés ».

Last but not least, cet arrêt précise un point important, s’agissant de la charge de la preuve de l’irrégularité de la construction initiale.

Pour le Conseil d’Etat, cette question doit être appréciée en fonction des pièces du dossier, le juge pouvant ordonner des investigations sur ce point ; mais il ne saurait être exigé du pétitionnaire qu’il prouve l’inexistence des travaux irréguliers invoqués par l’auteur du recours car ce serait exigé de lui qu’il puisse apporter la preuve d’un fait négatif…ce qui revient à lui demander l’impossible :

« Pour juger que la demande de permis de construire de M. D… aurait dû porter non seulement sur le projet de surélévation du garage, mais également sur une transformation antérieure de ce bâtiment, réalisée en 1964, consistant dans l’élargissement de son ouverture, la cour administrative d’appel a estimé que cette appréciation, qui opposait à l’intéressé qu’il n’établissait pas que cette transformation ne s’était pas accompagnée du percement d’une ouverture plus large, destinée à permettre le passage d’un véhicule, ne pouvait être remise en cause. En faisant ainsi supporter à M. D… la charge d’établir l’inexistence d’un élément de fait, alors qu’il lui appartenait de former sa conviction sur la réalité du percement d’une ouverture à l’occasion des travaux de transformation du cellier en garage, au vu des éléments versés au dossier par les parties, le cas échéant, en mettant en œuvre ses pouvoirs généraux d’instruction des requêtes, la cour administrative d’appel a commis une erreur de droit ».

Toujours est-il que cet arrêt est l’occasion de rappeler à ceux qui envisagent d’acheter une construction édifiée sans l’autorisation requise d’être vigilants : en effet, s’ils souhaitent plus tard effectuer des travaux, ils doivent avoir conscience que la commune pourra exiger d’eux qu’ils régularisent l’ensemble du bâtiment, ce qui n’est pas toujours possible.

Ref. : CE, 30 juillet 2026, req., n° 497783. Pour lire l’arrêt, cliquer ici