« Lorsqu’un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l’identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d’urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement. »

NB : sur l’usage de ce régime après des émeutes destructrices, voir : ici.

« le droit à reconstruction qu’il prévoit n’a pas un caractère absolu, dès lors que tant le plan local d’urbanisme qu’une carte communale peuvent y faire échec par des dispositions spéciales relatives à la reconstruction. Toutefois, les dispositions de l’article AU 1 du règlement du plan local d’urbanisme applicable sur le territoire de la commune, prévoyant que « Toutes les constructions sont interdites », ne peuvent être regardées comme des dispositions spéciales relatives à la reconstruction, de nature à faire obstacle à l’application [de cet article du code de l’urbanisme] »
CE, 1re ch., 26 avr. 2017, n° 400457. 

Le droit à reconstruction prévu par les dispositions précitées ne peut être mis en œuvre que lorsque le bâtiment démoli peut être regardé comme une véritable construction et ne constitue pas une simple ruine, notamment pour ce qui est du calcul de cette période de dix ans :

« 4. Il ressort des pièces du dossier et notamment de l’extrait d’acte notarié produit par le requérant que la propriété qu’il a acquise en 2003 supportait une maison d’habitation de niveau R + 1 présentant une emprise au sol de 59 m2 sur la parcelle cadastrée section F n° 516. S’il n’est pas contesté que cette construction datait du XIXème siècle et qu’elle avait donc été bâtie avant l’entrée en vigueur de la loi du 15 juin 1943 instituant le permis de construire, de sorte qu’elle pouvait être regardée comme ayant été régulièrement édifiée, il ressort tant des photographies versées au dossier que de l’attestation établie par la société cévenole de travaux publics que le bâtiment en cause se trouvait déjà dans un état de délabrement avancé lors de l’acquisition de la propriété et qu’il a été procédé à sa démolition complète en 2004. Le délai de dix ans prévu par l’article L. 111-15 du code de l’urbanisme était donc, en tout état de cause, expiré lorsque le maire s’est [en 2019] prononcé sur la demande de permis de construire en litige. Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier que la construction pour laquelle l’intéressé a sollicité ce permis présente non seulement une emprise au sol de plus de 110 m2 et une volumétrie supérieure à celle de l’ancien mas, mais également des toitures et des façades de composition différente. Dès lors, le projet présenté par l’intéressé ne peut être considéré comme consistant en une simple reconstruction à l’identique de l’immeuble d’origine. Il en résulte que M. B n’est pas fondé à soutenir que le permis de construire aurait dû lui être accordé au bénéfice des dispositions précitées. »
Source : CAA Toulouse, 4e ch., 6 avr. 2023, n° 20TL04500. 

Ceci s’apprécie bien évidemment au cas par cas. Voir par exemple :

« A cet égard, il résulte de l’instruction que ces bâtiments n’étaient pas dégradés le 19 octobre 2006 lors de leur acquisition par l’établissement public foncier Nord-Pas-de-Calais, que leur destruction a commencé après cette date et qu’elle avait atteint un stade très avancé le 29 décembre 2010, date à laquelle la SCI Les gîtes des ânes en a fait l’acquisition. Il s’ensuit qu’à la date de l’annulation du plan local d’urbanisme, cette société bénéficiait encore du droit de reconstruire à l’identique les bâtiments agricoles mentionnés ci-dessus. »
Source : CAA Douai, 1re ch. – formation à 3, 17 mai 2022, n° 21DA00394. 

La CAA de Marseille a jugé qu’il résulte de ce régime que :

Et même quand cette reconstruction est autorisée, elle doit vraiment être à l’identique sauf modifications mineures, ce que par exemple un changement de couleur, de longueur et d’inclinaison de toiture n’est pas :

« 14. La requérante fait valoir que les différences entre la toiture de la construction autorisée et celle du bâtiment incendié, passant d’une couleur claire à une couleur sombre et présentant une longueur plus importante ainsi qu’un caractère plongeant avec une inclinaison plus marquée, ont été rendues nécessaires pour des contraintes énergétiques. Toutefois, ces différences ne sauraient pour autant être regardées comme mineures. Ainsi, le bâtiment concerné ne constitue pas une reconstruction à l’identique du bâtiment détruit, au sens des dispositions de l’article L. 111-15 et du 8° de l’article L. 331-7 du code de l’urbanisme précitées. Par suite, la requérante n’est pas fondée à demander la décharge de la redevance d’archéologie préventive à laquelle elle a été assujettie à raison de cette construction.»
Source : CAA Lyon, 5e ch. – formation à 3, 13 oct. 2022, n° 22LY01674. 

Mais parfois le juge sera tolérant pour accepter de qualifier de mineures des modifications notables. Voir, par exemple :

« 16. Il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan de masse, que le garage reconstruit au même endroit est accolé au mur de clôture conservé et ne respecte pas, de ce fait, les dispositions de l’article UA6. Toutefois le garage conserve la même destination, la même implantation, le même volume, le même style de toiture que précédemment et comporte une surface de plancher augmentée de 3 m² seulement. S’il présente un bardage extérieur en bois, inexistant antérieurement, la couleur grise du matériau choisi est proche de la teinte pierre du garage démoli et est, au surplus, invisible depuis la rue du temple. Il ne ressort d’aucune pièce du dossier qu’il n’aurait pas été édifié régulièrement. Par suite, le garage doit être regardé comme reconstruit à l’identique au sens des dispositions de l’article L. 111-5 du code de l’urbanisme»
Source : CAA Nantes, 2e ch., 10 juin 2022, n° 20NT01856. 

Il appartient au demandeur d’établir l’existence légale initiale de la construction dont la reconstruction est envisagée (TA d’Amiens, 4ème chambre, 8 octobre 2024, n° 2200564, TA de Lille, 3ème chambre, 7 juin 2023, n° 2100477).

Avec évidement de classiques difficultés en ce domaine. Voyons-en deux illustrations intéressantes :

• « ni l’existence d’un four à pain à cet endroit ni encore sa destruction dans un délai de dix ans, ne sont établis par les pièces produites, ainsi que cela ressort, notamment, des attestations produites en défense.»
  source : CAA Lyon, 1re ch. – formation à 3, 14 mars 2023, n° 21LY02489. 
• « 17. En l’espèce, d’une part, il ressort des pièces des dossiers et plus particulièrement des clichés issus de la fonctionnalité « remonter le temps » du site de l’institut national de l’information géographique et forestière (IGN) produits par le préfet des Alpes-Maritimes que, si une construction était bien présente sur le terrain d’assiette du projet en juillet 1996, cette construction n’est plus visible sur les prises de vue aériennes effectuées les 4 juin 1999 et 9 juin 2004. En outre, dans son avis défavorable daté du 9 mars 2020, la direction départementale des territoires et de la mer des Alpes-Maritimes (DDTM) a expressément retenu, après consultation de sa base de photographies aériennes, qu’aucune construction n’était présente sur le terrain d’assiette s’agissant des années 2000 à 2010, sans que cela ne soit d’ailleurs contredit par le pétitionnaire. Enfin, il ressort des clichés issus de la fonctionnalité « street view » du site Google maps, produits par le préfet, qu’aucune construction n’est visible sur le terrain d’assiette litigieux entre avril 2011 et mai 2016.»
  Source : TA Nice, 4e ch., 10 mai 2023, n° 2005443. 

VI. Ce régime n’exonère pas de PC