Cahier des charges d’un lotissement : la clause fixant un nombre de maximal de lots est-elle caduque ?

Elle peut l’être, selon le Conseil d’Etat.

Saisi d’une demande d’avis par le Tribunal administratif de Nantes, le Conseil d’Etat vient d’apporter une nouvelle pierre dans la détermination du statut juridique des cahiers des charges d’un lotissement.

Rappelons en effet que l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme a posé le principe de la caducité de ce document à l’expiration d’une période de dix ans lorsque le périmètre du lotissement est couvert par un document d’urbanisme :

« Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu ».

Mais pour le Conseil d’Etat, cette caducité ne s’applique qu’aux articles du cahier des charges contenant une règle d’urbanisme et non aux  stipulations dont l’objet est de régir uniquement les relations entre les co-lotis :

« Par sa décision 2018-740 QPC du 19 octobre 2018, le Conseil constitutionnel a considéré que les dispositions de l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme, compte tenu de leur objet, autorisent uniquement la modification des clauses des cahiers des charges, approuvés ou non, qui contiennent des règles d’urbanisme mais ne permettent pas de modifier des clauses étrangères à cet objet, intéressant les seuls colotis. Il y a lieu, pour l’application de l’article L. 442-9 du même code, de retenir, de la même façon, que ses dispositions prévoient la caducité des seules clauses des cahiers des charges, approuvés ou non, qui contiennent des règles d’urbanisme ».

Reste à savoir si la clause prévoyant un nombre maximal de lots dans le lotissement constitue une règle d’urbanisme susceptible d’être frappée de caducité.

C’est bien le cas  :

« Eu égard tant à son objet qu’à ses effets, la mention relative au nombre maximal de lots contenue dans le cahier des charges approuvé d’un lotissement, qui au demeurant fait partie des éléments soumis à autorisation lors de la création d’un lotissement, constitue une règle d’urbanisme au sens des dispositions précitées de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme. Par conséquent, une telle limitation cesse de s’appliquer, au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir, lorsque le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, et l’autorité chargée de délivrer les autorisations d’urbanisme ne peut l’opposer à la personne qui sollicite un permis d’aménager, un permis de construire ou qui dépose une déclaration préalable. De même, si une majorité de colotis a demandé le maintien de cette règle, elle a cessé de s’appliquer à compter de l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové ». 

Mais même frappé de caducité, la stipulation du cahier des charges relative à la subdivision des lots reste applicable dans les relations entre les co-lotis : en conséquence, elle peut toujours être modifiée dans le respect des procédures prévues par le Code de l’urbanisme :

« Toutefois, les clauses du cahier des charges du lotissement continuant de régir les rapports entre colotis, la caducité prévue par l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme ne fait pas obstacle à ce que l’autorité compétente fasse usage des pouvoirs qu’elle tient des articles L. 442-10 et L. 442-11 du même code, ainsi que le prévoit son article L. 442-12 s’agissant des subdivisions de lots, pour modifier un cahier des charges sur ce même point ».

Cet avis confirme si besoin était le statut hybride du cahier des charges : document d’urbanisme, il peut être frappé de caducité passé un délai de dix ans ; document contractuel, il continue de régir les relations entre les co-lotis à l’intérieur du lotissement.

Ref. : CE, avis, 24 juillet 2019, n° 430362. Pour lire l’avis, cliquer ici.