Voie de circulation dans un ensemble immobilier : qui paie quoi ?

La question du financement des travaux de voirie lors de la réalisation d’un programme immobilier semble constituer un sujet inépuisable de contentieux.

Qu’on en juge en évoquant le litige qui a opposé la commune de Martignas-sur-Jalle à une société privée et qui a donné lieu à une décision du Conseil d’Etat rendue le 30 décembre 2021.

En 2015, cette commune a délivré un permis de construire autorisant une société privée à construire un ensemble immobilier de près de 80 logements composé de maisons individuelles et de bâtiments collectifs.

Le projet prévoyant la réalisation d’une voie de circulation pour assurer la desserte des constructions, la commune a mis à la charge de l’opérateur la réalisation et le coût de  cet équipement au motif que celui-ci constituait un « équipement propre » au sens de l’article L. 332-15 du Code de l’urbanisme.

Mais une fois la voie de circulation réalisée, le constructeur a sollicité de la commune le remboursement du coût des travaux d’un montant de plus de 640 000 € au motif que ladite voie devait en réalité être considérée comme un équipement public dès lors que le PADD du PLU de la commune prévoyait que cette route avait vocation à être prolongée pour, ultérieurement, relier deux voies départementales.

La commune ayant refusé un tel remboursement, la société a saisi la juridiction administrative de sa demande.

Le Tribunal administratif de Bordeaux donna raison à la commune. La Cour administrative d’appel de Bordeaux aussi, le juge du fond estimant que la voie de circulation devait être qualifiée « d’équipement propre » – donc un équipement financé par le constructeur et non la collectivité – dès lors qu’elle avait été réalisée dans le but principal de desservir les immeubles du projet.

Ce raisonnement a été censuré par le Conseil d’Etat au motif que le PADD de la commune donnait à la voie de circulation en question une vocation bien plus large.

Dans son arrêt, le Conseil d’Etat précise que ne peut constituer un « équipement propre » l’ouvrage prévu pour satisfaire des besoins autres que ceux résultant du seul projet du pétitionnaire, cette circonstance pouvant être révélée par les orientations du PADD du PLU :

« Il résulte de ces dispositions que seul peut être mis à la charge du bénéficiaire d’une autorisation d’urbanisme le coût des équipements propres à son projet. Dès lors que des équipements excèdent, par leurs caractéristiques et leurs dimensions, les seuls besoins constatés et simultanés d’un ou, le cas échéant, plusieurs projets de construction et ne peuvent, par suite, être regardés comme des équipements propres au sens de l’article L. 332-15 précité, leur coût ne peut être, même pour partie, supporté par le titulaire de l’autorisation. Il en va de même pour les équipements que la collectivité publique prévoit, notamment dans le document d’urbanisme, d’affecter à des besoins excédant ceux du projet de construction ».

Dès lors, même si la voie réalisée par l’opérateur ne dessert que les constructions de son opération, elle doit être considérée comme un équipement public si le PLU de la commune prévoit qu’elle va permettre de satisfaire des besoins plus large que ceux du programme autorisé par le permis :

« Il ressort des énonciations non contestées de l’arrêt attaqué que la voie réalisée par la société Ranchère dessert une route départementale et préfigure, par son tracé comme par ses caractéristiques en termes de largeur et d’aménagements, une  » voie primaire structurante « , prévue dans le projet d’aménagement et de développement durable du plan local d’urbanisme pour permettre, une fois prolongée au sud, d’établir la liaison entre deux routes départementales. En se fondant sur la circonstance que cette voie avait été réalisée dans le but de desservir les seules constructions autorisées par le permis de construire pour juger qu’elle constituait un équipement propre au sens de l’article L. 332-15 précité, sans prendre en compte la destination affectée à cette voie par la commune dans le document d’urbanisme, la cour a donné aux faits ainsi énoncés une qualification juridique erronée ».

Cet arrêt est donc l’occasion de rappeler aux collectivités que la plus grande vigilance s’impose lorsqu’il est prévu de mettre à la charge d’un constructeur le coût de réalisation d’un ouvrage au motif que celui-ci constitue un « équipement propre ».

Comme le rappelle et précise cette décision du Conseil d’Etat, cela n’est possible que si l’ouvrage en question répond uniquement aux besoins du projet privé et à eux seuls.

Ref. : CE, 30 décembre 2021, Société Ranchère, req., n° 438832. Pour lire l’arrêt, cliquer ici