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- loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement (NOR : TREL2329162L) :
Avec trois chapitres :
Ce texte résulte d’un projet de loi déposé par le Gouvernement en décembre 2023.
Voici ce qu’était l’introduction de l’exposé des motifs de ce projet de loi :
«La production de logements neufs est actuellement confrontée à une crise résultant d’une augmentation des coûts de production d’une part et des taux d’intérêt d’autre part se traduisant par une inadéquation de l’offre à la demande en terme de prix. Les logements peinent à se vendre et les chantiers ne peuvent plus être lancés.« Dans ce contexte de crise de l’immobilier, de fortes tensions sur les marchés de l’habitat voient le jour ; les situations de mal logement tendent à se développer du fait de la difficulté de nombreux ménages à trouver une solution de logement.
« Face à cette situation, en complément des mesures financières et réglementaires mises en place au cours des derniers mois, il est nécessaire d’adopter des mesures législatives permettant d’accélérer et simplifier à la fois la lutte contre la dégradation de l’habitat et le développement d’opérations d’aménagement de grande ampleur. Tel est l’objet du présent projet de loi.
« Les difficultés croissantes pour un nombre important de copropriétés et les limites des outils existants pour gérer ces situations sont manifestes depuis le milieu des années 90 : multiplication des situations d’urgence, dégradation rapide des grands ensembles, notamment dans les quartiers politique de la ville (QPV), ainsi que de petites copropriétés situées dans les centres villes ou les faubourgs. Le traitement des copropriétés en difficulté est devenu une préoccupation pour les pouvoirs publics qui ont orienté d’abord leur action sur le traitement de l’urgence.
« Si la gestion quotidienne d’une copropriété relève de la sphère privée, les problèmes de sécurité et de salubrité qui découlent d’une dégradation avancée d’une copropriété en difficulté constituent un enjeu public. Aussi les acteurs publics interviennent‑ils selon diverses modalités et postures : observatoire, prévention des difficultés, redressement et requalification. Ils investissent tous les champs de la prévention, la réponse à des situations d’urgence, et jusqu’au redressement voire au recyclage des copropriétés les plus dégradées. L’expérience montre la nécessité d’intervenir le plus en amont possible : plus l’intervention est tardive, plus les conséquences socio‑économiques sont importantes.
« C’est pourquoi les pouvoirs publics ont entrepris de développer une politique en faveur des copropriétés en difficultés, en déployant plus largement et de façon coordonnée les outils préexistants et en en créant de nouveaux. Des résultats ont été obtenus dans le traitement des copropriétés en difficulté. Ils ne sont cependant pas à la hauteur des enjeux et des difficultés qui restent préoccupants, notamment dans quelques territoires qui concentrent les grandes copropriétés en extrême difficulté.
« L’État et les collectivités, au travers de dispositifs opérationnels et financiers, ont par leur action conjuguée, pu prévenir des situations problématiques et accompagner les ménages dans l’amélioration de leur habitat, dans le double objectif d’amélioration du cadre de vie et de transition écologique. Cette dimension partenariale autour de dispositifs opérationnels connus et maitrisés est plus que jamais essentielle pour garantir la bonne prise en charge de situations complexes tant sur le plan social que sur le plan opérationnel. Piloté par l’agence nationale de l’habitat (Anah), le Plan Initiatives copropriétés répond à cette ambition en proposant en particulier d’accompagner la requalification de 88 000 logements situés dans des copropriétés en difficulté. Lancé en 2018, il arrive désormais à une étape charnière après 5 ans de mise en œuvre, qui ont permis l’engagement de plus de 960 millions d’euros.
« Le bilan à mi‑parcours du Plan Initiative Copropriétés et la concertation avec les opérateurs en charge des programmes de redressement ont mis en exergue la nécessité d’améliorer les dispositifs existants, encore trop longs à produire leurs effets, et la nécessité de faciliter et d’accélérer leur mise en œuvre.
« L’ambition du projet de loi relatif à l’accélération et la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement est donc en premier lieu de moderniser les outils à la main des collectivités et des opérateurs pour permettre une intervention le plus en amont possible tout en garantissant la bonne fin des opérations de requalification des copropriétés en difficulté le cas échéant, par voie d’expropriation. Elle vise également une simplification des procédures judiciaires et administratives. Ces deux objectifs doivent permettre de réduire le délai de redressement ou de traitement des copropriétés dégradées.
« En effet, actuellement, les programmes de traitement des copropriétés dégradées et en difficulté s’étalent sur plusieurs années – entre 5 à 10 ans pour les programmes de redressement (opération programmée de l’habitat, plan de sauvegarde…) ; 20 ans et plus pour les programmes impliquant la transformation de grandes copropriétés au sein d’un quartier.
« Au même titre que les opérations de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD) d’intérêt national (IN), les opérations d’intérêt national (OIN) d’aménagement, prioritairement situées dans des territoires marqués par des déséquilibres des marchés locaux de l’habitat et une insuffisance de l’offre de logements abordables, visent à répondre au plus vite aux enjeux de production locale de logements, prioritairement par le recyclage urbain de grandes friches et emprises situées dans des secteurs déjà urbanisés. L’accélération de ces opérations, dont les délais de mise en œuvre dépassent régulièrement les 10 ans, présente un enjeu social majeur pour mieux répondre à la demande locale de logements.
« Ces priorités ont été rappelées par le Président de la République lors de son déplacement à Marseille au mois de juillet 2023 et ont été traduites dans le présent projet de loi en deux axes :
– permettre une intervention en amont d’une dégradation définitive et favoriser les opérations d’aménagement stratégiques ;
– accélérer les procédures de recyclage et de transformation des copropriétés et les grandes opérations d’aménagement.»
« Face à cette situation, en complément des mesures financières et réglementaires mises en place au cours des derniers mois, il est nécessaire d’adopter des mesures législatives permettant d’accélérer et simplifier à la fois la lutte contre la dégradation de l’habitat et le développement d’opérations d’aménagement de grande ampleur. Tel est l’objet du présent projet de loi.
« Les difficultés croissantes pour un nombre important de copropriétés et les limites des outils existants pour gérer ces situations sont manifestes depuis le milieu des années 90 : multiplication des situations d’urgence, dégradation rapide des grands ensembles, notamment dans les quartiers politique de la ville (QPV), ainsi que de petites copropriétés situées dans les centres villes ou les faubourgs. Le traitement des copropriétés en difficulté est devenu une préoccupation pour les pouvoirs publics qui ont orienté d’abord leur action sur le traitement de l’urgence.
« Si la gestion quotidienne d’une copropriété relève de la sphère privée, les problèmes de sécurité et de salubrité qui découlent d’une dégradation avancée d’une copropriété en difficulté constituent un enjeu public. Aussi les acteurs publics interviennent‑ils selon diverses modalités et postures : observatoire, prévention des difficultés, redressement et requalification. Ils investissent tous les champs de la prévention, la réponse à des situations d’urgence, et jusqu’au redressement voire au recyclage des copropriétés les plus dégradées. L’expérience montre la nécessité d’intervenir le plus en amont possible : plus l’intervention est tardive, plus les conséquences socio‑économiques sont importantes.
« C’est pourquoi les pouvoirs publics ont entrepris de développer une politique en faveur des copropriétés en difficultés, en déployant plus largement et de façon coordonnée les outils préexistants et en en créant de nouveaux. Des résultats ont été obtenus dans le traitement des copropriétés en difficulté. Ils ne sont cependant pas à la hauteur des enjeux et des difficultés qui restent préoccupants, notamment dans quelques territoires qui concentrent les grandes copropriétés en extrême difficulté.
« L’État et les collectivités, au travers de dispositifs opérationnels et financiers, ont par leur action conjuguée, pu prévenir des situations problématiques et accompagner les ménages dans l’amélioration de leur habitat, dans le double objectif d’amélioration du cadre de vie et de transition écologique. Cette dimension partenariale autour de dispositifs opérationnels connus et maitrisés est plus que jamais essentielle pour garantir la bonne prise en charge de situations complexes tant sur le plan social que sur le plan opérationnel. Piloté par l’agence nationale de l’habitat (Anah), le Plan Initiatives copropriétés répond à cette ambition en proposant en particulier d’accompagner la requalification de 88 000 logements situés dans des copropriétés en difficulté. Lancé en 2018, il arrive désormais à une étape charnière après 5 ans de mise en œuvre, qui ont permis l’engagement de plus de 960 millions d’euros.
« Le bilan à mi‑parcours du Plan Initiative Copropriétés et la concertation avec les opérateurs en charge des programmes de redressement ont mis en exergue la nécessité d’améliorer les dispositifs existants, encore trop longs à produire leurs effets, et la nécessité de faciliter et d’accélérer leur mise en œuvre.
« L’ambition du projet de loi relatif à l’accélération et la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement est donc en premier lieu de moderniser les outils à la main des collectivités et des opérateurs pour permettre une intervention le plus en amont possible tout en garantissant la bonne fin des opérations de requalification des copropriétés en difficulté le cas échéant, par voie d’expropriation. Elle vise également une simplification des procédures judiciaires et administratives. Ces deux objectifs doivent permettre de réduire le délai de redressement ou de traitement des copropriétés dégradées.
« En effet, actuellement, les programmes de traitement des copropriétés dégradées et en difficulté s’étalent sur plusieurs années – entre 5 à 10 ans pour les programmes de redressement (opération programmée de l’habitat, plan de sauvegarde…) ; 20 ans et plus pour les programmes impliquant la transformation de grandes copropriétés au sein d’un quartier.
« Au même titre que les opérations de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD) d’intérêt national (IN), les opérations d’intérêt national (OIN) d’aménagement, prioritairement situées dans des territoires marqués par des déséquilibres des marchés locaux de l’habitat et une insuffisance de l’offre de logements abordables, visent à répondre au plus vite aux enjeux de production locale de logements, prioritairement par le recyclage urbain de grandes friches et emprises situées dans des secteurs déjà urbanisés. L’accélération de ces opérations, dont les délais de mise en œuvre dépassent régulièrement les 10 ans, présente un enjeu social majeur pour mieux répondre à la demande locale de logements.
« Ces priorités ont été rappelées par le Président de la République lors de son déplacement à Marseille au mois de juillet 2023 et ont été traduites dans le présent projet de loi en deux axes :
– permettre une intervention en amont d’une dégradation définitive et favoriser les opérations d’aménagement stratégiques ;
– accélérer les procédures de recyclage et de transformation des copropriétés et les grandes opérations d’aménagement.»
Après une lecture dans chaque chambre, la CMP sur ce texte a été positive.
De manière très, très schématique, retenons de cette loi les quelques points suivants :
- renforcement des outils à disposition des maires pour traiter les petites copropriétés dégradées
- inclusion des monopropriétés dans les opérations de requalification des copropriétés dégradées (Orcod),
- utilisation possible des concessions d’aménagement pour des opérations de réhabilitation ponctuelle, sur un immeuble ou un îlot.
- extension aux copropriétés dégradées du dispositif « Denormandie dans l’ancien » et l’extension des missions de l’Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT) pour assister les communes ne disposant pas de services suffisants pour faire face aux enjeux de l’habitat dégradé
- nouvelle procédure d’expropriation des immeubles dégradés « à titre remédiable » (action justement avant que la dégradation devienne « irrémédiable »). L’immeuble visé doit d’une part avoir fait l’objet « d’au moins deux arrêtés de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité »et, d’autre part, les mesures de remise en état doivent « s’imposer pour prévenir la poursuite de la dégradation » de l’immeuble.
- dispenses d’autorisation d’urbanisme pour les constructions temporaires destinées à reloger les habitants lors d’opérations de réhabilitation.
- bénéficie des amendes au titre du permis de louer au profit des communes
- pour lutter contre les divisions sauvages d’appartements ou de pavillons par des marchands de sommeil, ouverture aux maires la possibilité de déroger aux règles de décence au cas par cas, à titre expérimental.
- extension de la possibilité pour le maire d’imposer un diagnostic structurel aux zones présentant une concentration d’immeubles anciens.
- création d’un nouveau prêt global et collectif aux copropriétés
- création d’un syndic d’intérêt collectif
- peines d’amende et de prison alourdies pour les marchands de sommeil
- possibilité, pour les maires, de disposer gratuitement des immeubles confisqués aux marchands de sommeil pour réaliser des logements.
- possibilité pour les syndicats de copropriété d’assurer le financement des travaux au moyen d’un emprunt collectif (afin de gagner plusieurs mois d’examen de dossiers individuels, au profit d’une approche collective et globale).
- simplifications importantes pour la construction de logements à l’article 14, dans le cadre de projets partenariaux d’aménagement (PPA) et d’opérations d’intérêt national (OIN).
- adoption d’adaptations aux spécificités ultramarines (notamment en matière d’indivisions successorales).
- possibilité pour les maires de définir des périmètres devant faire l’objet de diagnostics structurels lorsque des doutes existent quant à la solidité de certains immeubles.
Voir les dossiers parlementaires :
- https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/16/dossiers/alt/renovation_habitat_degrade
- https://www.senat.fr/dossier-legislatif/pjl23-278.html
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