Lutte contre les constructions irrégulières : jusqu’à quand l’administration peut-elle remonter dans le temps ?

Voyons ceci avec Me Nicolas Polubocsko, au fil d’une vidéo et d’un article. 

 

 

I. VIDEO (4 mn 34)

 

https://youtu.be/lKtODYrQU3w

 

II. ARTICLE

 

Depuis la création de l’article L. 481-1 du Code de l’urbanisme, le maire dispose d’un pouvoir de police administrative spéciale qui lui permet d’enjoindre à l’auteur de travaux irréguliers de régulariser la situation, soit en sollicitant l’autorisation requise, soit en procédant à la remise en état des lieux, la mesure pouvant même être assortie d’une astreinte et aller jusqu’à ordonner la démolition de l’ouvrage irrégulièrement édifié (v. : https://blog.landot-avocats.net/2023/01/03/constructions-illegales-le-maire-peut-ordonner-leur-demolition-et-ce-sous-astreinte/).

Mais subsistait un angle mort dans ce dispositif, le législateur n’ayant pas précisé si la possibilité pour le maire d’utiliser ces prérogatives était limitée dans le temps.

Cette lacune vient d’être comblée par un important avis du Conseil d’Etat selon lequel :

• les pouvoirs reconnus au maire par l’article L. 481-1 du Code de l’urbanisme doivent être mis en oeuvre dans un délai de six ans à compter de l’achèvement des travaux en cause (soit un délai de prescription identique à celui applicable pour les poursuites pénales qui peuvent être engagées à l’encontre des personnes qui méconnaissent les règles d’urbanisme),
• et si les travaux en cause ont été réalisés sur une construction irrégulièrement édifiée dans le passé, la régularisation sollicitée peut porter sur l’ensemble de la construction, mais dans le respect des conditions posées par  l’article L. 421-9 du Code de l’urbanisme (donc si, en principe, la construction initialement édifiée de façon irrégulière date de moins de dix ans).

Cet avis précise en effet :

« En subordonnant l’exercice des pouvoirs dont les articles L. 481-1 et suivants du code de l’urbanisme investissent l’autorité administrative compétente au constat préalable d’une infraction pénale par un procès-verbal dressé en application de l’article L. 480-1 du même code, le législateur, dont il résulte des travaux préparatoires qu’il a entendu doter cette autorité de moyens propres d’action en présence d’infractions commises en matière d’urbanisme, sans préjudice de l’engagement de poursuites pénales à l’encontre de leurs auteurs, doit être regardé comme ayant exclu que ces pouvoirs puissent être mis en oeuvre pour remédier à une méconnaissance des règles relatives à l’utilisation des sols ou des prescriptions d’une autorisation d’urbanisme au-delà du délai de prescription de l’action publique. Conformément à l’article 8 du code de procédure pénale, s’agissant de faits susceptibles de revêtir la qualification de délits, et sous réserve de l’intervention d’actes interruptifs de la prescription, ce délai est de six années révolues à compter du jour où l’infraction a été commise, c’est-à-dire, en règle générale, de l’achèvement des travaux.

« Dans le cas où des travaux ont été successivement réalisés de façon irrégulière, seuls les travaux à l’égard desquels l’action publique n’est pas prescrite peuvent ainsi donner lieu à la mise en demeure prévue par l’article L. 481-1 du code de l’urbanisme. Pour apprécier si ces travaux peuvent faire l’objet d’une demande d’autorisation ou d’une déclaration préalable visant à leur régularisation, qui doit alors porter sur l’ensemble de la construction, l’autorité administrative compétente doit notamment tenir compte de l’application des dispositions de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme, qui prévoient que, lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d’opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme, sous réserve, notamment, que cette construction n’ait pas été réalisée sans qu’aucun permis de construire n’ait été obtenu alors que celui-ci était requis. Si les travaux ne peuvent être ainsi régularisés, les opérations nécessaires à la mise en conformité, y compris, le cas échéant, les démolitions qu’elle impose, ne peuvent porter que sur ces travaux ».

Aussi important soit-il, cet avis ne règle pas tout. En effet, désormais, plusieurs questions vont se poser sur les conditions de mise en oeuvre de ce délai de prescription de l’action administrative.

Par exemple, quels seront les actes susceptibles de caractériser « la mise en oeuvre » des pouvoirs reconnus par l’article L. 481-1 du Code de l’urbanisme qui pourront  interrompre le délai de prescription de six années ? Le procès-verbal d’infraction ? Le courrier invitant l’administré à présenter ses observations sur la mesure de police qui est envisagée à son encontre ? Ou bien la prescription ne pourra-t-elle être interrompue que par la notification de l’arrêté prescrivant la régularisation des travaux litigieux ?

De même, comment faudra-il comprendre « l’achèvement des travaux » qui constitue le point de départ de ce délai de prescription de six ans ? Comme le fait le juge judiciaire en matière pénale (donc schématiquement lorsque la construction peut-être utilisée conformément à sa destination, même si elle n’est pas totalement terminée) ? Ou bien l’achèvement des travaux au sens de cet avis résultera-t-il de la déclaration d’achèvement déposée en mairie par l’auteur des travaux ?

On le voit, les précisions apportées par cet avis n’ont pas fini de faire parler d’elles…

Ref. : CE, Avis, 24 juillet 2025, n° 503768. Pour lire l’avis, cliquer ici